按揭贷款与按揭付款的区别|项目融资中的关键问题解析

在现代金融活动中，"按揭贷款"和"按揭付款"是两个经常被提及的概念。特别是在房地产、基础设施建设和企业并购等重大项目融资中，这些术语频繁出现，但很多人对这两个概念的区别并不清楚。从项目融资专业领域的角度出发，深入解析两者的核心区别，探讨其在实际运用中的特点及注意事项。

按揭贷款与按揭付款的基本定义

1. 按揭贷款

按揭贷款（Mortgage）是借款人以特定的房地产或其他资产作为抵押物，向银行或其他金融机构申请的长期贷款。这种融资方式的核心在于：贷款方对抵押物拥有优先受偿权，当借款人在约定期内无法偿还贷款时，贷款方可依法处置抵押物用于抵偿债务。在项目融资中，按揭贷款常用于商业房地产开发、基础设施建设等需要大量资金的项目。

2. 按揭付款

按揭贷款与按揭付款的区别|项目融资中的关键问题解析 图1

在项目融资中，"按揭付款"通常是描述一种分期付款的方式，即买方按照约定的时间表和金额向卖方支付款项。这种付款方式不涉及抵押或担保，而是基于合同双方的信任和法律约束。在某些设备采购或服务外包项目中，买方才在交付完成后才开始分期支付款项。

两者的主要区别

1. 涉及的当事人数量

按揭贷款：一般仅涉及两个主要当事人——贷款人（银行）和借款人（企业）。有时会有担保人参与，但并非必须。

按揭付款：通常涉及三个主要当事人——买方、卖方和收款机构。在某些情况下还会引入保理公司等第三方机构。

2. 合同关系性质

按揭贷款：属于典型的融资性合约，资金流动方向是从银行到借款人手中，用于项目开发或运作。

按揭付款：更偏向于商业交易合同，属于买方与卖方之间的支付安排，资金流动方向是买方分期向卖方支付。

3. 法律关系差异

按揭贷款：核心法律关系是借款合同和抵押权设立。涉及的法律风险主要在于借款人能否按时还贷以及抵押物的价值波动。

按揭付款：核心法律关系是买卖合同中的条款，涉及票据法、民法典等，法律风险集中在买方的履约能力和卖方的交付义务上。

4. 资金用途

按揭贷款：资金用途通常是特定项目或企业运营的需要，具有明确的资金使用计划和偿债安排。

按揭付款：主要用于支付货款或服务费，资金用途往往比较分散，缺乏统一规划。

5. 风险承担机制

按揭贷款：银行等金融机构会建立严格的贷后管理机制，定期跟踪资金使用情况和还款表现。抵押物的处置为贷款提供了第二还款来源。

按揭付款：买方通常需要承担全部的付款风险，卖方则面临买方因经营不善或财务问题导致的款项拖欠风险。

项目融资中合理选择的关键因素

1. 资金需求特点

如果是开发性项目需要大规模资金投入，则更适合使用按揭贷款。

如果仅仅是需要分期支付货款或服务费，则可以选择按揭付款方式。

2. 风险承受能力

按揭贷款与按揭付款的区别|项目融资中的关键问题解析 图2

按揭贷款的风险主要在于借款人能否持续还款，因此要求借款方具备稳定现金流和良好信用记录。

按揭付款的风险则更多集中在买方的商业信誉和财务稳定性上。

3. 交易结构设计

在复杂的项目融资中，可能需要将两者结合使用。

案例：某基础设施投资企业与政府签订BOT（建设-运营-移交）协议，可以利用按揭贷款解决建设期的资金需求，通过分期付款方式获得特许经营权下的收益。

项目融资中的注意事项

1. 合规性要求

按揭贷款涉及抵押设立和转让登记等程序，需要严格按照当地法律法规办理相关手续。

按揭付款则更关注合同条款的合规性和可执行性，避免因支付安排不合理引发争议。

2. 操作流程差异

按揭贷款的操作流程相对固定，包括申请、审批、抵押登记、放款和贷后管理等环节。而按揭付款则是围绕发票开具、款项支付、财务核销等展开的商务流程。

3. 财务处理方式

在会计核算上：

按揭贷款形成企业的负债，并需要定期计提利息支出。

按揭付款则直接计入企业的应付账款或长期应付款科目，处理方式相对简单。

未来发展趋势

随着金融创新的不断推进，按揭贷款和按揭付款的概念将会进一步细分和发展：

1. 新型融资工具

可能会出现基于区块链技术的智能合约付款方式，提高支付透明度和效率。

在REITs（房地产投资信托基金）等领域，可能会创新出新的按揭贷款模式。

2. 风险管理升级

按揭贷款的风险评估将更加精准化、数字化。

按揭付款的信用风险管理会引入更多第三方服务和技术手段。

3. 多元化的融资组合

未来的项目融资中，可能经常需要运用按揭贷款和按揭付款，并与其他融资工具（如债券融资、股权融资）相结合，构建最优的融资结构。

准确区分"按揭贷款"与"按揭付款"的概念，并选择适合自身项目的融资方式，是每一个项目融资方都必须重视的问题。在实际操作中，应综合考虑项目的资金需求特点、风险承受能力以及交易对手的合作关系等因素，做出合理决策。也要注意防范两类融资方式在运用过程中可能产生的法律风险和财务风险，确保项目顺利完成并实现预期收益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）