合谋经营性贷款流入楼市的现象、风险及项目融资领域的应对策略

随着我国房地产市场的持续发展和金融监管政策的不断深化，“合谋经营性贷款流入楼市”这一现象逐渐浮出水面。从项目融资角度出发，深入分析这一现象的本质、成因及潜在风险，并提出相应的应对策略。

“合谋经营性贷款流入楼市”？

“合谋经营性贷款流入楼市”，是指部分企业和个人通过虚构经营活动、编造资金用途等手段，将本应用于生产经营的银行贷款资金违规挪用于房地产投资或偿还个人住房按揭贷款的行为。这种行为表面上看似是合法的企业融资行为，实则暗藏多重风险。

从项目融资的角度来看，合谋经营性贷款流入楼市的核心在于“套利”动机：由于当前部分行业的企业贷款利率低于居民房贷利率（见图1），企业和个人可以通过将低息的经营性贷款资金转移到房地产领域，利用利率差额降低整体债务成本。这种行为不仅扰乱了正常的金融市场秩序，还可能引发系统性金融风险。

合谋经营性贷款流入楼市的现象、风险及项目融资领域的应对策略 图1

图1：近年来企业贷款利率与居民房贷利率对比

“合谋”背后的驱动因素分析

1. 利率倒挂现象

自2021年以来，随着央行多次下调LPR（贷款市场报价利率），企业贷款平均利率持续下行，而个人住房按揭贷款利率却出现了结构性上涨。这种“利率倒挂”现象为资金违规流入楼市提供了直接动力（见表1）。

表1：2023年主要银行各类贷款利率水平

2. 中介机构的推手作用

部分小额贷款公司、担保机构和个人征信中介机构，通过设计复杂的融资方案，协助客户完成从银行套取低成本经营性贷款，并将其用于偿还高成本的个人住房按揭贷款或直接投资房地产市场。

合谋经营性贷款流入楼市的现象、风险及项目融资领域的应对策略 图2

某企业主李四通过某科技公司获取了年利率3.8%的企业流动资金贷款；

利用这笔资金一次性还清了其名下两套房产的个人房贷（原利率5.2%）。

这种看似降低了整体融资成本，实则蕴含巨大风险隐患。

合谋经营性贷款流入楼市的主要表现形式

1. 直接投资房地产市场

部分企业以“资金周转”名义申请经营性贷款后，将资金直接用于房产或支付首付。这种通常涉及虚增销售收入、伪造交易合同等行为。

2. 替换高成本房贷

个别购房人通过注册空壳公司、虚构经营项目等套取银行经营性贷款，用以偿还前期的高息按揭贷款。这种操作虽然短期内降低了个人债务负担，但实质上是一种典型的“以贷养贷”行为。

3. 机构间的利益勾连

某些金融机构与房地产中介公司存在不正当合作关系，通过设计复杂的联动机制，帮助客户实现资金违规流转。部分银行的分支结构默许甚至主动参与此类非法操作，谋取中间业务收入。

合谋经营性贷款流入楼市的风险分析

1. 对金融体系稳定性的影响

大量资金违规流入楼市可能导致房地产泡沫进一步膨胀，加剧金融市场波动。特别是在当前经济增速放缓的大背景下，这种风险更值得警惕。

2. 项目融资领域的特殊隐患

在项目融资领域，合谋经营性贷款的流入可能造成以下问题：

影响银行对项目真实性的判断；

破坏信贷资金流向实体经济的政策导向；

增加项目后期还款违约的可能性。

3. 法律与道德风险

这种行为不仅违反了《商业银行法》、《贷款通则》等法律法规，还违背了社会主义核心价值观。一旦东窗事发，相关企业和个人将面临刑事处罚。

项目融资领域的应对策略

针对合谋经营性贷款流入楼市这一现象，在项目融资领域应当采取如下措施：

1. 加强贷前审查与风险评估

切实核实贷款申请企业的实际经营状况；

建立完善的企业征信系统；

强化对贷款资金流向的实时监控。

2. 严格实施差别化信贷政策

对于存在疑似套利行为的企业，提高贷款审批门槛；

减少对“壳公司”、“空转”交易的授信额度；

严格执行穿透式监管要求。

3. 完善金融监管协作机制

建立常态化的跨部门信息共享机制；

加强对银行分支机构的业务指导和监督；

推动形成全社会共同防范金融风险的良好氛围。

与建议

针对合谋经营性贷款流入楼市这一顽疾，需要多方共同努力：

政府层面应持续完善相关法律法规；

金融机构要强化内控管理能力；

市场主体应当增强合规意识；

只有这样，才能真正实现金融资金的规范运作，维护房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）