回迁房房产证未办理|能否进行项目融资及银行贷款

在城市更新、旧城改造的过程中，回迁房作为一种重要的安置方式，在我国各中普遍存在。回迁房的产权问题一直是购房者关注的重点。从项目融资的角度出发，结合相关法律法规和市场实践，对"回迁房房产证未办理能否贷款买房"这一问题进行深入分析。

回迁房

回迁房是指在国有土地上，因城市建设需要，政府实施房屋征收拆迁时，为保障被征收人权益而提供的安置用房。通常情况下，回迁房由开发商建设，待达到一定条件后，方可办理不动产权证书（房产证）。

与商品房相比，回迁房具有以下特点：

1. 价格优惠：普遍低于市场价

回迁房房产证未办理|能否进行项目融资及银行贷款 图1

2. 时间长：土地划拨、开发周期等因素可能导致延期

3. 权属问题复杂：可能存在双重销售风险

回迁房房产未办理|能否进行项目融资及银行贷款 图2

回迁房未办理房产的法律后果

根据《城市房屋拆迁管理条例》第10条的规定："被征收人取得的安置用房应当在被征收房屋拆除后一年内完成不动产权登记手续。逾期未办理的，由当地政府责令限期改正。"

实践中，因拆迁方或开发主体的原因，回迁房房产未能及时办理，容易引发以下问题：

1. 权属不明：可能导致所有权纠纷

2. 交易受限：无法进行正常的买卖、抵押等交易活动

3. 财产价值贬损：未确权的房产难以评估市场价值

能否在无房产情况下贷款买房

在项目融资领域，是否能够在回迁房未办理不动产权书的情况下获得银行贷款或其它形式的资金支持，取决于以下因素：

（一）按揭贷款的可能性分析

1. 抵押物要求：所有银行贷款（包括个人住房按揭贷款和商业房地产开发贷款）都要求借款人提供合法有效的抵押物。而回迁房若未办理房产，则无法作为合格的抵押物。

2. 评估价值：即使开发商承诺协助办，但在不动产权书未颁发前，金融机构难以准确评估抵押物价值。

3. 风险控制考量：从银行的风险管理角度出发，回迁房权属不清容易引发第二还款来源缺失的问题。

（二）其它融资方式

1. 民间借贷

可能性：部分民间资金提供方愿意在确有需求的情况下向无房产的回迁房项目提供资金支持。

风险因素：高利率、短期限可能导致借款人负担加重。

2. 开发商提供的融资方案

一些房地产开发企业会推出"首付分期"或" balloon payment （气球贷）"等灵活的付款方式，帮助购房者在未办的情况下完成交易。

风险：需关注企业的资金链健康状况和后续履约能力。

3. 政策性住房金融产品

国内部分地区试点推出的政策性住房贷款，在特定条件下可向符合条件的回迁户提供利率优惠融资支持，但通常要求具备一定条件（如政府背书、土地性质等）。

风险防范建议

针对回迁房未办情况下的融资活动，本文提出以下风险管理建议：

1. 购房者注意事项

与开发商签订《拆迁补偿安置协议》后，明确房产的时间节点和违约责任。

在支付购房款前，要求开发主体提供阶段性担保或第三方监管措施。

2. 金融机构的风控建议

实施严格的项目尽调程序，在放贷前核实房产确权进度。

建立动态监测机制，及时掌握拆迁项目的最新进展。

3. 政府监管层面

加强对拆置 housing 的全流程监管，推动 "房同步" 发行机制。

完善相关的政策支持体系，为金融机构参与回迁房融资提供风险分担机制。

回迁房作为城市更新的重要组成部分，在改善居民居住条件方面发挥了积极作用。但未办理房产的回迁房在融资过程中确实面临诸多障碍。对于希望通过贷款回迁房的购房者，建议密切关注当地政府和相关部门的工作进度，并与开发主体保持良好沟通。

随着我国法治建设的不断完善以及房地产市场调控政策的深化，相信相关问题将得到更妥善的解决。金融机构也应在风险可控的前提下，积极探索创新融资模式，为这类特殊群体提供更有针对性的金融支持。

（参考资料：《城市房屋拆迁管理条例》、银保监发〔2019〕45号文等）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）