借名买房|被抵押贷款：项目融资中的法律风险与应对策略

在房地产开发和项目融资领域，"借名买房"现象逐渐增多。一些企业或个人为了规避信用风险、实现资金杠杆效应，选择通过"借名买房"的获取更大利益空间。在这一过程中往往伴随着较高的法律风险，尤其是在涉及抵押贷款的情况下，一旦出现违约情况，债权人可能会面临复杂棘手的执行难题。从项目融资领域的专业视角出发，系统分析"借名买房被抵押贷款"这一现象的本质特征、法律关系以及应对策略。

借名买房与抵押贷款的基本概念

"借名买房"，是指实际购房人（通常称为委托人）以名义购房人的名义办理房屋买卖及按揭手续，但实际支付购房款项和享有所有权权益的是委托人。该行为本质上是一种代理合同关系，双方通过私下协商达成一致后实施。而出借姓名者为名义购房人，在法律上享有房产的名义所有权。

在项目融资实践中，一些开发企业为了资金周转需要，可能与特定投资者约定"借名买房"协议，由投资者以个人名义开发企业的房产或商业用房。在此过程中，投资者通常会办理抵押贷款业务，将房产作为还款保障。这种操作模式的法律关系较为复杂。

借名买房被抵押贷款的操作流程

1. 资金募集阶段：

借名买房|被抵押贷款：项目融资中的法律风险与应对策略 图1

实际购房人通过多种渠道筹集资金，可能包括但不限于自有资金、亲友借款、甚至非法集资等

2. 名义选择阶段：

寻找符合银行信贷资质的名义购房人，审查其信用记录和还款能力

3. 抵押贷款申请：

以名义购房人身份向金融机构提出按揭贷款申请，办理相关抵押登记手续

4. 贷款资金使用：

实际购房人控制和支配贷款资金，用于项目开发或其它商业用途

5. 负债归还安排：

约定由实际购房人负责按期偿还贷款，名义购房人配合相关还款操作

借名买房被抵押贷款的法律风险分析

1. 物权归属争议：

在物权法上，房产所有权登记在名义购房人名下。当发生债务纠纷时，债权人可能认为可以执行登记在名义购房人名下的房产

2. 债务追偿风险：

借名买房|被抵押贷款：项目融资中的法律风险与应对策略 图2

一旦实际购房人出现资金链断裂导致无法偿还贷款，名义购房人作为合同相对方，可能会面临直接的法律追责

3. 资金流向监控困难：

由于资金由实际购房人控制使用，在监管方面存在漏洞，容易引发道德风险和履职不到位问题

项目融资中的特殊法律性质

在项目融资实践当中，"借名买房被抵押贷款"具有不同于一般民事行为的特殊性：

1. 合同相对性突破：

名义购房人的义务可能延伸到其关联企业

2. 抵押物优先受偿权：

银行等债权人对登记在其名下的抵押物享有优先受偿权，不受实际权益归属的影响

3. 法律责任连带化：

一旦涉及民事诉讼或刑事犯罪认定（如非法集资），名义购房人可能需要承担连带法律责任

借名买房在项目融资中的风险与应对

1. 风险防范要点：

制定详细的书面协议，明确双方的权利义务关系

加强对名义购房人的资信审查和约束措施

建立有效的资金监管机制和风险预警系统

2. 案例启示：

近期某大型开发项目因借名买房引发的群体性债务纠纷案件表明，在项目融资过程中，任何规避法律的行为都可能带来难以预料的法律后果

构建完善的法律风险防范体系

1. 健全内部管理制度

完善项目的决策流程和审批机制

加强对合作方的资质审查和动态监控

2. 强化外部法律支持

与专业律师团队建立长期合作关系

定期开展法律风险评估和培训

3. 建立应急预案：

针对可能出现的资金链断裂、诉讼执行等问题，制定切实可行的应对预案

借名买房被抵押贷款这一融资模式，在提高资金使用效率的也带来了显着的法律风险。项目融资参与者必须清醒认识到这种操作方式存在的固有缺陷和潜在危害，通过建立健全的内控制度和完善的风险防范措施，最大限度降低法律风生概率。行业主管部门也应当加强监管力度，规范市场秩序，引导企业依法合规开展融资活动。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）