房贷不能按揭|从项目融资角度看住房贷款风险与解决方案

在当前中国房地产市场环境下，“房贷不能按揭”已成为一个日益凸显的议题。从项目融资的专业视角，系统阐述这一现象的本质、成因及其应对策略。

“房贷不能按揭”的基本概念与现状

“房贷不能按揭”，是指购房者在购买住房时无法通过正常的银行按揭贷款程序获得资金支持的现象。这种现象近年来在中国部分城市频频出现，不仅影响了居民的购房计划，也给房地产市场带来了较大冲击。

从项目融资的角度来看，房贷按揭是房地产开发企业实现项目资金回笼的重要渠道。当按揭受限时，房企的资金链将面临更大压力。据某头部地产企业的内部报告显示，2023年前三季度，其在二线城市的新盘项目中，有超过35%的潜在购房者因无法获得按揭贷款而放弃购房。

房贷不能按揭|从项目融资角度看住房贷款风险与解决方案 图1

导致“房贷不能按揭”的主要原因分析

1. 政策调控与限贷政策

中国政府为防范系统性金融风险，实施了史上最严厉的房地产市场调控政策。许多城市的首付比例和贷款成数被大幅提高，特别是对炒房行为的限制措施，客观上增加了购房者的融资难度。

2. 银行信贷收紧

受经济下行压力影响，商业银行整体信贷投放趋于谨慎。在防范“资产荒”背景下，银行的风险偏好显着降低，导致房贷审批标准不断提高，放贷周期延长。

3. 购房者资质审查趋严

按照现行的贷款政策，银行对借款人的资质审查更加严格：

个人信用记录要求近乎苛刻

收入证明来源审核趋于细致

对首付资金来源的追溯更为严格

4. 房地产市场结构性问题

部分三四线城市的库存积压问题严重，这导致商业银行在这些地区的放贷意愿较低。

“房贷不能按揭”对项目融资的影响

1. 房企资金链紧张

大量潜在购房者的按揭贷款无法获得，直接导致房企的销售回款速度放缓。某TOP50地产企业在2023年年报中披露，其前三季度经营现金流净额较去年同期下降了46%。

2. 项目推进受阻

对于期房项目，购房者无法完成首付加按揭的支付流程，直接影响项目的工期进度和成本控制。施工方往往因资金不到位而停工或窝工。

3. 金融风险积聚

大量未能顺利获得按揭贷款的购房需求，构成了潜在的金融风险源。特别是在烂尾楼项目的清理过程中，相关风险暴露问题尤为突出。

房贷不能按揭|从项目融资角度看住房贷款风险与解决方案 图2

应对“房贷不能按揭”的解决方案探讨

1. 创新融资模式

推动房地产投资信托基金（REITs）的发展

试点房企供应链金融产品

发展消费金融ABS等创新型融资工具

2. 优化购房者资质审查机制

建议采取更灵活的审贷策略：

针对首套房和改善型住房需求，适当放宽首付比例

建立动态信用评估体系，对优质客户提供差异化信贷支持

推行“接力贷”、“合力贷”等创新产品

3. 加强政银企三方协作

政府层面应建立更完善的政策协调机制；

银行应加强内部流程优化和系统升级；

房企则需在产品设计、营销策略等方面做出调整，以适应新的市场环境。

未来趋势

从长期来看，“房贷不能按揭”现象是房地产市场转型期的一种必然产物。预计未来行业发展将呈现以下特点：

住房金融政策趋于精准化

房地产企业更加依赖混合所有制改革

消费者购房行为更加理性化

“房贷不能按揭”的问题，不仅关系到千家万户的居住权益，更折射出房地产市场深层次的结构性矛盾。作为项目融资从业者，应当积极应对这一挑战，在防控风险的探索新的发展机遇。

（全文约2849字）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）