房地产贷款集中度管理|银行落实情况与项目融资影响

中国银保监会和中国人民银行联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“新规”）成为金融行业的重要政策风向标。该政策要求各银行业金融机构将房地产贷款占比和个人住房贷款占比控制在一定范围内，以优化信贷结构，防范系统性金融风险。以项目融资领域的视角出发，详细阐述房地产贷款集中度管理的落实情况、对银行的影响以及相关项目融资策略的调整。

房地产贷款集中度管理的核心内涵与政策背景

房地产贷款集中度是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占其人民币各项贷款余额的比例。房地产贷款包括土地开发贷款、房产开发贷款、个人住房贷款以及其他以房地产为抵押品或特定用途的贷款。新规对不同类型的银行设定了具体的上限要求：国有大行和股份制银行的房地产贷款占比上限分别为40%和32.5%，在个人住房贷款占比方面也提出了严格限制。

政策背景上，此次集中度管理的出台主要基于以下几点考量：近年来中国房地产市场的快速发展带来了金融风险的积聚。银行体系对房地产行业的过度依赖可能引发系统性风险。随着中国经济结构转型，金融服务实体经济的需求日益迫切，减少资金在房地产领域的过度配置，引导信贷资源流向小微企业、制造业等薄弱环节成为政策重点。这也是中国金融业接轨国际监管标准的重要一步。

房地产贷款集中度管理|银行落实情况与项目融资影响 图1

新规实施下的银行落实情况

自2020年底新政发布以来，在2021年度的财务报告中，多家上市银行已披露了房地产贷款占比或个人住房贷款占比超标的情况。

建设银行：截至2021年6月末，房地产贷款余额为8.41万亿元，占各项贷款总额的比例超过了监管规定的上限。

邮储银行：其房地产贷款占比也接近上限，需通过调整资产结构来满足监管要求。

银行和兴业银行等股份制银行同样面临相似的调整压力。

针对超限情况，多家银行已在2021年年报中明确表示，将采取以下措施：

1. 严控个人住房贷款发放，尤其是在房地产市场过热的城市；

2. 增加对优质房企的开发贷投放，严格审查借款企业的资质和项目合规性；

3. 加大零售业务转型力度，通过发展普惠金融、消费信贷等业务，降低对房地产相关贷款的依赖。

房地产贷款集中度管理对项目融资的影响

项目融资作为银行业重要的盈利来源，在新规背景下面临显着变化。具体表现在以下几个方面：

（一）行业结构性调整加剧

房地产贷款占比上限的设定直接影响了银行在房地产领域的信贷策略。一方面，优质房企和刚需住房项目的融资需求仍能得到满足；部分中小开发商和依赖土地抵押的项目将面临更严格的审查甚至融资受限。

以某中部省会城市为例，2021年当地一家区域性房地产开发企业因杠杆率过高、资金链紧张，在向某股份制银行申请开发贷时被直接否决。银行方面表示，“双集中”政策下，该行已达到监管上限，需优先支持风险可控的优质项目。

（二）风控标准提升

新规出台后，银行普遍提升了房地产类项目的准入门槛。具体表现为：

对房企资质要求提高：注重企业财务状况、开发资质和过往项目交付能力；

强化抵押品管理：要求提供更高质量的担保或抵押物；

增加联合授信比例：通过银团贷款分散风险。

某上市银行风控部门负责人表示，新规实施后，该行对房地产项目的审批流程增加了至少30%的审查环节，并引入了大数据分析技术评估项目风险。

（三）产品创新与结构调整

面对集中度上限的压力，部分银行开始调整业务结构。

推动零售转型：加大对个人消费信贷、信用分期等业务的支持力度；

发展普惠金融：通过供应链金融、应收账款融资等方式服务实体经济；

拓展非房领域：积极布局绿色金融、科技金融等新兴领域。

（四）房企融资渠道多元化

在银行信贷受限的情况下，不少房地产企业开始尝试多元化融资方式。

房地产贷款集中度管理|银行落实情况与项目融资影响 图2

利用境内外债券市场融资；

发行房地产信托投资基金（REITs）；

参与资产证券化项目；

寻求海外投资者合作等。

银行应对策略：从项目融资角度的优化路径

为适应新规带来的变化，银行在项目融资方面可采取以下优化措施：

（一）加强政策解读与业务培训

及时组织内部员工学习新规细则，确保一线信贷人员准确把握监管导向，避免因政策理解偏差导致合规风险。

（二）建立分类管理机制

根据房企资质、项目类型、区域位置等因素对房地产项目进行分类管理。重点支持刚需住房和租赁住房建设，审慎对待商业办公项目和高杠杆开发项目。

（三）推进科技赋能

运用大数据、区块链等金融科技手段提高贷前审查效率和风险识别能力。

利用大数据分析评估房企财务健康状况；

通过区块链技术实现不动产抵押登记的全流程管理；

建立线上审批系统缩短业务办理时间。

（四）优化资产结构

在控制房地产信贷总量的加大对企业贷款、个人消费贷等非房领域信贷产品的投放力度。某城商行2021年计划将普惠金融贷款占比提升至30%以上，以此对冲房地产信贷受限的影响。

与建议

尽管新规带来了短期阵痛，但长远来看，房地产贷款集中度管理有助于推动银行业实现可持续发展。银行机构应主动适应监管要求，通过加强风险管理、优化业务结构等方式应对挑战。建议监管部门在政策执行过程中注重节奏控制，避免因短期过快去杠杆引发市场波动。

对于项目融资领域，银行可重点关注以下几个方向：

1. 住房租赁市场：支持专业化租赁企业建设和运营；

2. 城市更新项目：参与老旧小区改造、城市基础设施建设等民生工程；

3. 绿色建筑：优先支持节能环保型房地产项目的开发融资。

在政策引导和市场变化的双重驱动下，中国银行业正在经历一场深刻的结构调整。如何在合规的前提下提升项目融资效率，将成为银行机构未来发展的关键课题。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）