商铺融资|公积金贷款范围解析及影响

“铺面”及其与住房公积金融资的关系？

在项目融资领域，商业用途的房产（以下简称“铺面”）始终是一个备受关注的话题。尤其是关于“铺面是否纳入住房公积金融资范围”的问题，近年来引发了广泛讨论和争议。从政策解读、市场分析以及实际操作层面，系统阐述“铺面”与住房公积金融资之间的关系，并探讨其对项目融资的影响。

1. 铺面的定义与分类

根据中华人民共和国国家标准《房地产术语标准》（GB/T 4704-209），商铺是指用于商业活动的建筑物或构筑物，包括但不限于零售、餐饮、娱乐等多种业态。在中国住房公积金制度框架下，住房公积金融资主要服务于居民首次住房和改善型住房需求，其覆盖范围以住宅类房产为主。

当前市场上，商铺可以按照规模划分为大中小型，也可以根据产权性质分为自有商品和商业用房两类。“铺面”作为商业地产的重要组成部分，具有较高的投资属性和经营风险。在住房公积金融资政策中，“铺面”通常被视为高风险资产，不纳入公积金贷款的支持范围。

商铺融资|公积金贷款范围解析及影响 图1

2. 银行与公积金中心的政策差异

根据中国人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》（银发[2015]309号），住房公积金融资主要用于购买自住住房。对于商铺等商业用途房产，《办法》明确指出，除非特别说明，否则不纳入公积金贷款的支持范围。工商银行、建设银行等主要商业银行在具体操作中也严格遵循这一政策导向。

在某省会城市，我们了解到，当地公积金管理中心明确规定：“住房公积金融资仅限于购买住宅类房屋，商业用途房产不得申请 Housing Fund Loan”。部分城市虽然在“认房不认贷”政策执行中存在灵活性，但对于商铺等高风险资产仍保持审慎态度。

铺面融资的限制与例外情况

1. 银行贷款体系中的限制

在项目融资领域，“铺面”通常面临较高的资本要求和复杂的审批流程。以某股份制银行为例，其商业用途房产抵押贷款明确规定：

客户需提供不低于50%的首付款；

贷款期限最长不超过10年；

融资利率通常为基准利率上浮200%。

2. 政策执行中的例外

尽管整体政策导向明确，但在实际操作中仍存在一些例外。

在某些二三线城市，若商铺所在区域经济发展潜力较大，银行可能会放宽部分限制；

对于优质客户（如国有企业背景），个别银行可能提供定制化融资方案。

铺面融资限制对项目的影响

1. 对开发商的资金链影响

由于商铺融资门槛较高，许多商业地产开发项目需要额外寻求其他融资渠道。这可能导致企业财务成本上升，并在一定程度上影响项目进度。

商铺融资|公积金贷款范围解析及影响 图2

2. 对购房者的实际影响

由于商业用途房产无法使用住房公积金融资，广大购房者需要自筹更多资金，这无疑增加了个人的经济负担。高首付率也降低了商铺的投资门槛，使许多潜在投资者望而却步。

未雨绸缪——如何在现有政策框架下优化项目融资结构？

1. 创新融资方式

针对铺面融资限制问题，建议相关主体探索以下创新路径：

尝试将商业用途房产与其他低风险资产搭配，设计组合式融资方案；

充分利用供应链金融等新兴融资工具。

2. 政府与社会资本合作（PPP）模式的应用

在某些商业地产项目中，可以尝试引入政府和社会资本合作机制。这不仅能分散投资风险，还能有效降低融资门槛。

——商业用途房产纳入公积?贷款的可能路径

随着我国房地产市场结构不断优化，在“租购并举”的大背景下，如何平衡商业地产与住宅地产的发展关系，已成为政策制定者面临的重要课题。有专家指出，未来可能通过以下方式逐步扩大公积?贷款的覆盖范围：

研究设立专门针对低风险商业用途房产的融资通道；

在特定区域试点推行“商住混合”抵押机制。

“铺面是否纳入住房公积金融资范围”这一问题涉及政策设计、市场环境和风险控制等多个维度。在现有政策框架下，相关主体应积极适应监管要求，并通过多元化手段优化融资结构。行业从业者也需要密切关注政策动向，及时把握市场机遇。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）