贷款后不动产证管理|项目融资中的风险管理与决策

在当前火热的房地产市场和金融投资环境下，不动产作为重要的资产类型，在项目融资中发挥着不可替代的作用。而随着项目融资规模的不断扩大，与之相关的配套措施——特别是不动产权利证书的管理和使用问题，也逐渐成为从业者关注的重点。深入探讨“贷款后不动产权证可以自己保管吗”这一问题，并结合项目融资领域的实际情况，从法律、风险控制和资产管理的角度进行分析。

贷款后不动产权证管理的基本概念与必要性

在项目融资过程中，借款人通常需要提供抵押物以降低贷款机构的授信风险。不动产作为最常见的抵押物之一，在贷款发放后，其权属证明——不动产权证书将由谁持有？是留在借款人手中，还是交由贷方保管或第三方托管？

我们需要明确一点：不动产权证不仅仅是所有权的证明文件，更涉及到重要的法律权益和经济价值。在项目融资中，作为抵押物的房地产，在权利转移时需完成抵押登记手续，此时不动产的权利状态将在相关部门登记备案。

贷款后不动产证管理|项目融资中的风险管理与决策 图1

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押权的设立需要以抵押登记为前提条件。贷款机构如果要对房地产设置抵押权，必须取得不动产权属证书并进行抵押登记。这意味着，即使在 borrower 自行持有不动产权证的情况下，贷款机构仍然可以通过抵押登记实现抵押权益。

尽管法律赋予了贷方对不动产的抵押权，但实际操作中，不动产权证的保管方式仍需谨慎考量。

贷款后不动产权证自行保管的风险与挑战

在项目融资实践中，有些借款人会选择自行保管不动产权证书。这种做法表面上看似方便灵活，但从风险管理的角度来看，却存在诸多隐患：

1. 法律风险

根据法律规定，在抵押权存续期间，抵押物的所有权仍然属于 borrower，但其处分权受到限制。当 lending institution 取得抵押权后，若 borrower 自行持有不动产权证，理论上可能存在的法律问题是：在极端情况下， borrower 是否有可能利用所有权的便利条件单方面转移或处置抵押物？

事实上，根据《中华人民共和国民法典》第 406 条：“抵押人可以转让抵押财产，但所得的价款应当向抵押权人提前清偿债务或者提存。”这表明，只要抵押登记有效，抵押物的所有权变化必须经过贷方的同意。在正常情况下， borrower 自行持有不动产权证并不会导致抵押物失控的问题。

2. 管理风险

尽管从法律上看 borrower 自行保管不动产权证并不影响抵押权的效力，但这一做法仍可能给项目融资带来管理上的难题：

丢失风险： 不动产权证书作为重要文件，若没有妥善保存机制，容易因意外损坏或遗失，导致重新补办程序繁琐且耗时。

使用限制： 在办理抵押登记或其他权属变更手续时，需要不动产权证的配合。如果 borrower 自行持有，可能在某些情况下因协调不及时影响项目进度。

3. 实际操作中的挑战

从实践的角度看，若 borrower 自行保管不动产权证，可能会引发以下问题：

权属信息更新不及时： 当抵押物的价值或状态发生变化时， borrower 可能未能及时通知 lending institution。

权属争议隐患： 如果 multiple stakeholders 对抵押物的权属存在争议，在 borrower 自行持有不动产权证的情况下，贷款机构可能需要投入更多精力来澄清事实。

贷款后不动产证管理|项目融资中的风险管理与决策 图2

项目融资中的不动产权证管理策略

针对上述挑战和风险，建议在项目融资过程中采取以下措施：

1. 建立规范化的管理制度

贷款机构应在授信前与借款人明确关于不动产权证的管理方式，并将其纳入到书面协议中。具体可以规定：

保管责任： 双方共同商定不动产权证书由谁持有，或者是否需要第三方向提供托管服务。

信息共享机制： 确保在抵押物权属变更或其他可能影响抵押权益的事项时，双方能够及时沟通。

2. 利用专业托管服务

对于重要的不动产抵押项目，可以考虑将不动产权证委托给第三方专业机构进行保管。这些托管机构通常具有专业的文件管理能力和风险控制措施，能够在减少各方管理压力的确保文件的安全性和可用性。

3. 加强过程监控

贷款机构应建立完善的内部监控机制，定期核查不动产权证的持有和使用情况。这不仅可以及时发现潜在问题，还能在发生意外事件时迅速采取补救措施。

实际案例分析与经验

为了更直观地了解“借款人自行保管不动产权证”的利弊，我们可以参考以下案例：

案例一：某房地产开发项目融资

lending institution A 投资于某房地产开发项目， borrower B 提供在建工程作为抵押物。双方协议约定， borrower 自行保管不动产权证书。

在项目推进过程中， borrower 出现资金链紧张问题，曾试图私下转让部分土地使用权以筹措资金。幸好贷款机构及时发现并阻止了这一行为，避免了可能的损失。

案例二：某商业综合体融资

lending institution C 为某商业综合体提供融资支持，要求抵押人将不动产权证交由银行保管。在项目运营期间， bank 发现商业用途与抵押登记信息不符，在及时采取措施后成功维护了抵押权的完整性。

通过上述案例可以看出：

若 borrower 自行保管不动产权证，即使没有主动侵害抵押权益的行为，也存在因管理漏洞或主观疏忽引发问题的可能性。

反之， loan institutions 若能够建立完善的管理制度并采取专业托管服务，则可以将风险降至最低。

“贷款后不动产权证是否可以自行保管”这一问题并无绝对正确的答案，关键取决于具体的操作环境和项目特征。loan institutions 需要在充分评估法律风险和实际管理能力的基础上，制定个性化的方案。

在数字化转型的推动下，建议探索电子权证管理系统，通过区块链等技术实现对不动产权证的智能化管理和实时监控，从而进一步提升项目融资中的风险管理水平。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）