赠与房产的贷款能力及对项目融资的影响

在房地产金融领域，赠与房产作为一种特殊的资产转移方式，在项目融资中具有一定的复杂性和特定的法律限制。本篇文章将详细探讨赠与房产能否用于贷款，并分析其对项目融资的影响。

何为赠与房产？

赠与房产是指不动产所有人将其合法拥有的房屋所有权无偿转让给受赠人的一种民事法律行为。在中国，这种行为通常需要经过公证并完成过户登记手续。赠与房产的法律性质在于其单向性和无偿性，不存在对价交换。

赠与房产能否用于贷款？

1. 法律层面的障碍：

我国《合同法》第186条规定，除具有救灾、扶贫等社会公益性质或经过公证的赠与合同外，一般情况下可以 revoke 赠与。

赠与房产的贷款能力及对项目融资的影响 图1

但是，一旦完成产权过户，房产的所有权即转移至受赠人名下，赠与人不能再主张回转。

在司法实践中，法院通常不会支持债权人对已过户房产的执行申请。

2. 银行贷款要求：

目前国内商业银行普遍要求借款人以自有财产作为抵押物，并且必须为自用目的获得的资产。受赠房产在法律上属于受赠人的合法财产，若其符合贷款条件，理论上可以用于办理贷款。

但实践中，银行可能会对受赠房产的合法性进行严格审查，并可能基于风险评估提高贷款门槛。

3. 实际操作中的限制：

赠与房产可能存在权属纠纷隐患，影响银行对其抵押价值的评估。

受赠人需要提供完整的产权证明，可能还需额外提交赠与合同、公证文件等材料。

赠与房产的贷款能力及对项目融资的影响 图2

项目融资中的应用与限制

1. 作为资本性投入：

在企业重组或设立过程中，赠与房产可作为股东对公司的资本投入。但这种做法需要在公司章程和工商登记中明确记载，并符合相关法律法规的要求。

2. 用于债务担保：

受赠人可以以其获得的房产设定抵押权，为项目融资提供担保。这取决于债权人对受赠房产法律风险的评估结果。

3. 投资性使用限制：

如果赠与房产来源于公司或股东，可能存在被法院认定为抽逃资本的风险，导致相关贷款合同无效甚至承担法律责任。

4. 税务考量：

大额赠与可能引致增值税、契税等税费支出，增加项目融资成本。赠与人和受赠人需要在财务管理中充分考虑税务负担。

项目融资中的风险管理

1. 法律风险评估：

必须确保赠与行为的合法性，审查赠与合同是否具备强制执行力。

关注相关法律法规的变化趋势，尤其是民法典实施后的最新司法解释。

2. 资产保值与流动性管理：

赠与房产通常难以快速变现，特别是在当前房地产市场流动性较弱的环境下，可能导致融资方面临资金周转压力。

3. 质押与保险安排：

建议为受赠房产购买足额的财产保险，以规避意外毁损风险。

在选择抵押时，要充分评估房产的实际价值和变现能力，避免出现折价处置损失。

与建议

虽然在特定条件下赠与房产可以作为融资资源利用，但由于其法律属性限制和潜在的权属纠纷风险，在项目融资中并不常见。投资者和融资方在考虑此类安排时应保持审慎态度，最好专业的法律顾问和财务顾问。

随着法律法规的不断完善和个人财富传承需求的，合理运用赠与房产进行结构化融资可能会成为一种创新的融资手段，但其发展将取决于法律框架完善程度、金融市场创新以及风险管理技术的进步。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）