私募基金助力租赁住房投资：解析项目融资与企业贷款新机遇

随着我国住房租赁市场的发展，私募基金在房地产投资领域的地位日益凸显。尤其是在租赁住房这一细分领域，私募基金通过深度挖掘社会资本，与公募REITs形成金融闭环，为长租公寓项目开发运营提供了全周期的金融支持。

保租房REITs的稳健发展与政策支持

保租房REITs作为租赁住房领域的创新融资工具，展现出强劲的发展势头。2023年一季度数据显示，保租房REITs可分配金额目标完成率达到14%，其中华夏基金华润有巢REIT完成率较2022年提升12个百分点。这一成绩的取得离不开政策层面的大力支持。

在中央层面，相关部门降低了保租房项目发行基础设施REITs的门槛，并研究推动公募REITs试点范围向市场化长租房扩围。地方政府也积极落实中央政策导向，上海、深圳等地针对计划发行REITs的储备项目提供业务指导。这些举措为保租房REITs的快速发展奠定了坚实基础。

私募基金助力租赁住房投资：解析项目融资与企业贷款新机遇 图1

不动产私募投资基金与租赁住房金融闭环

2023年2月，证监会正式启动了不动产私募投资基金试点。租赁住房作为重要组成部分纳入投资范围内，标志着我国租赁住房领域“私募基金 公募REITs”的金融闭环初步形成。

不动产私募投资基金主要在项目开发和培育阶段提供股权资金支持，从而减轻长租公寓重资产投资的前期资金压力。与此租赁住房开发建设贷款、租赁住房团体购房贷款、租赁住房经营性贷款等信贷工具也为项目的全周期development提供了有力支持。随着长租公寓经营逐渐成熟，各项指标符合法定公募REITs发行条件时，原始权益人可以将资产出售给公募REITs，实现私募资金和长租公寓重资产投资人的退出，获得资产增值收益。

这种“私募基金 公募REITs”的金融闭 LOOP模式，不仅提高了资金的使用效率，也为社会资本进入租赁住房市场提供了新たな机会。通过这种方式，原始权益人可以回收资金后重新进行项目的再投融，推动 investment chain 循环运转。

租赁住房金融闭环对企业贷款和项目融资的助益

作为企业贷款和项目融资的重要工具之一，私募基金在租赁住房领域的作用愈加显着。一方面，它帮助企业筹措开发阶段的前期资金；在经营成熟後又提供了退出通道，实现资金回笼。

以某家ANTE WohnungsgesellschaftmbH（住房公司）为例，该公司在长租公寓市场开展业务时，通过设立专项私募基金募集了5亿元人民币。这些资金用於支付土地取得费用、建筑施工以及装修费用等前期开支。在经营阶段，私募基金还提供了风险 mitigation 服务，帮助公司应对市场波动。

私募基金助力租赁住房投资：解析项目融资与企业贷款新机遇 图2

更进一步地，私募基金的引入也提昇了企业贷款的可性。银行为该住房公司的信贷业务提供支持时，看见其有清晰的资金来源和退出路径後，愿意提供更低利率的贷款。这一方面降低了企业融资成本，也提升了信贷资源的使用效率。

租赁住房金融生态系统的进一步完善

从longterm perspective看，私募基金在租赁住房领域的作用将更加重要。在政策方面需要进一步完善相关制度，为REITs市场提供更多便利。在产品设计上可以考虑引入ESG投资理念，将环境、社会和治理因子纳入考量范围。

随着数字技术的发展，应当探索将科技要素应用於租赁住房金融服务中。利用大数据 analytics 来评估租户信用风险，或者通过 blockchain 技术来提高资产交易的安全性。这样既可降低融资成本，又能提升金融工具的风险控制能力。

私募基金作为重要的Financing tool，在租赁住房市场的发展中担当着越来越重要的角色。它的出现不仅拓宽了 project Finance 的渠道，也为企业贷款提供了新的 option。在政策支持和 market development 的双重推动下，private funds 在租赁住房金融生态系统中的作用将进一步显现。

在住房和城乡建设部、人民银行等主管部门的政策引导下，我们有理由相信私募基金将在租赁住房领域发挥更重要的作用，为老百姓提供更加丰富的住房选择。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）