房贷危机下的ABS融资新机遇与挑战

随着房地产行业的深度调整，房贷市场正面临着前所未有的压力和挑战。近期出台的“房地产贷款集中度管理”政策对房企和居民按揭贷款均产生了深远影响。在此背景下，ABS（Asset Backed Securities，资产支持证券）作为重要的融资工具，在房地产行业中的应用价值日益凸显。从项目融资及企业贷款行业的专业视角，深入分析房贷危机下ABS融资的机遇与挑战。

当前房贷市场面临的困境

受政策调控和经济下行压力的影响，我国房地产市场整体呈现“三条红线”（针对房企）和“双 restriction”（针对银行）的监管框架。这一框架要求银行在发放房贷时需更加审慎，导致按揭贷款审批周期延长，首付比例提高，甚至部分购房者因信用评分不足而难以获得贷款。房企的资金链也面临前所未有的压力，许多企业不得不通过ABS等创新融资工具来盘活资产。

数据显示，2023年以来，我国ABS发行规模呈现稳步态势，其中与房地产相关的项目ABS（如购房尾款ABS、租金收益权ABS）占比显着提升。这类产品以项目公司对购房人的按揭尾款债权为底层资产，在银行间债券市场或交易所市场公开发行募集资金。这种融资方式不仅能够帮助房企缓解现金流压力，也为投资者提供了新的高收益投资渠道。

ABS融资在房地产行业的应用

ABS作为一种结构化融资工具，其核心是将缺乏流动性的基础资产转化为可交易的金融证券。在房地产领域，ABS主要有以下几种应用场景：

房贷危机下的ABS融资新机遇与挑战 图1

1. 购房尾款ABS

这类产品以房企未结算的按揭贷款为底层资产。项目公司通过设立特殊目的载体（SPV），将未来若干年的房贷收入打包成资产池，并发行相应的ABS产品。这种模式的优势在于能够有效盘活房企沉淀资金，降低其资产负债率。

2. 租金收益权ABS

针对持有大量商业物业的房地产企业，可以通过打包出租公寓或商铺所获得的租金收入来发行ABS。与购房尾款ABS相比，租金收益权ABS具有较高的稳定性和可预测性。

3. 个人住房抵押贷款ABS（RMBS）

由商业银行将持有的房贷债权打包后，在公开市场发行ABS产品。这种模式能够帮助银行释放资本占用压力，为投资者提供固定收益类投资产品。

房贷危机下的ABS融资新机遇与挑战 图2

在实际操作中， ABS产品的设计需要考虑多重因素：基础资产池的构成必须标准化，以便于定价和风险评估；需要设置合理的增信措施（如超额利差、流动性支持等），以保障投资者利益；ABS项目的成功发行还取决于监管政策的支持以及市场需求。

ABS融资面临的挑战与对策

尽管 ABS 融资为房企和银行提供了新的解决方案，但在实际操作过程中仍面临一些问题：

1. 流动性风险

ABS产品的期限错配可能导致流动性不足。在购房尾款ABS中，若底层资产的回收期较长，则可能导致投资者在短期内无法变现。

2. 信用风险

若基础资产池中存在大量违约房贷，可能会对ABS项目造成冲击。如何准确评估借款人信用状况、控制违约率是 ABS 融资的关键。

3. 政策不确定性

房地产行业的高敏感性决定了其融资环境易受政策变动影响。“三条红线”和“双 restriction”等监管政策可能会影响ABS项目的发行效率。

为了应对上述挑战，各方参与者可以采取以下措施：

优化 ABS 产品结构：通过设计灵活的增信机制（如分层结构）来降低风险；

加强信用管理：引入大数据技术对借款人资质进行精准评估；

提升市场化运作水平：鼓励优质房企与大型金融机构合作，共同开发标准化ABS项目。

在“房住不炒”的政策导向下，房地产行业的融资环境将长期保持紧缩态势。在此背景下，ABS作为一种灵活高效的融资工具，在化解房贷危机、支持房企发展方面具有重要价值。对于投资者而言， ABS 产品也提供了一个值得关注的资产配置方向。

不过，ABS 融资并非万能药，其成功实施需要各方参与者（包括房企、金融机构、评级机构等）通力合作，并在监管政策允许的范围内审慎操作。随着房地产行业逐步向“管理红利”时代转型， ABS 等创新融资工具的应用也将更加广泛和深化。

在房贷危机的大背景下，ABS 融资不仅为房企提供了新的资金来源渠道，也为整个房地产业的健康稳定发展注入了新动力。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）