按揭未还完抵押贷款：企业融资的新机遇与风险挑战

在全球经济下行压力加大的背景下，中小企业融资问题再度成为社会各界关注的焦点。面对复杂的国内外经济环境，许多中小企业希望通过灵活多样的融资方式缓解资金压力、优化资产负债结构。在此背景下，按揭未还完抵押贷款作为一种新型的融资工具，在项目融资和企业贷款领域逐渐崭露头角，为企业提供了新的资金获得渠道。

按揭未还完抵押贷款？

按揭未还完抵押贷款（以下简称“按揭贷款”），是指借款人在其名下房产或其他固定资产已经办理了按揭贷款的情况下，再次以该资产为抵押物申请贷款的行为。这种融资方式通常被称为“二抵业务”，即在原有的按揭贷款基础上进行第二次抵押融资。

从行业实践来看，目前市场上开展的按揭未还完抵押贷款主要分为两类：一类是以经营为目的的企业和个人贷款；另一类是以消费为目的的个人信用贷款。由于本文聚焦于项目融资和企业贷款领域，因此我们主要讨论前者。

在具体操作流程上，按揭未还完抵押贷款一般包括以下几个步骤：

按揭未还完抵押贷款：企业融资的新机遇与风险挑战 图1

1. 申请材料准备：借款人需提供身份证明、现有按揭合同、贷款余额证明、经营流水等基础资料。

2. 价值评估：银行或其他金融机构会对拟作为抵押物的房产或资产进行重新估值，以确定可贷金额上限。

3. 风险审核：金融机构将从借款人的信用状况、还款能力、押品质量等多个维度对申请进行综合评估，并决定最终放款额度及利率水平。

4. 贷款发放与管理：通过审批后，资金将直接打入借款人指定账户，银行会对贷款使用情况进行动态监控。

按揭未还完抵押贷款的市场现状

根据行业调研数据显示，近年来随着房地产市场的持续繁荣以及商业银行资产结构调整，按揭未还完抵押贷款业务呈现快速态势。以平安银行为例，2020年前三季度其个人房屋按揭及持证抵押贷款新发放额达到184.36亿元，同比超过三成。

从市场参与者来看，目前开展此类业务的机构主要包括国有大行、股份制银行以及地方性金融机构等。国有大行凭借其强大的资金实力和广泛的客户基础，在该领域占据主导地位；而股份制银行则通过差异化服务策略吸引特定客户群体。

在产品创新方面，部分领先机构已经推出了一些具有市场竞争力的产品，

1. “接力贷”：允许借款人将原有按揭贷款剩余期限延长，并通过新贷款覆盖一部分还款压力。

2. “余额抵贷”：根据借款人现有按揭贷款的未还余额，提供一定比例的信用额度。

不过，尽管市场潜力巨大，但该业务的发展仍面临一些现实挑战。

1. 政策风险：部分地区的房地产市场监管存在不确定性，可能对业务开展造成不利影响。

2. 操作风险：由于涉及多次放贷和还款操作，容易产生操作失误或道德风险问题。

3. 信用风险：借款人在经济下行周期中可能出现偿债能力下降。

按揭未还完抵押贷款的风险管理

有效的风险管理是确保按揭未还完抵押贷款业务健康发展的关键。在实际操作过程中，金融机构需要从以下几个方面着手：

1. 严格准入标准

建立科学的客户评级体系，优先选择信用记录良好、经营状况稳定的借款企业。

审慎评估押品价值，确保其变现能力符合预期。

2. 动态监控机制

通过大数据分析和智能风控系统，实时跟踪借款人经营状况和还款能力变化。

在发现风险信号时及时采取预警措施。

3. 产品创新与优化

根据市场反馈持续改进现有产品设计，引入更多的分期还款方式或担保类型。

加强与保险机构合作，通过保险分担部分信用风险。

4. 内部培训与机制建设

定期对一线业务人员进行专业培训，确保其熟悉最新风控政策和操作规范。

建立健全的内控制度，明确各环节责任分工。

典型案例分析

为了更好地理解按揭未还完抵押贷款的实际效果，我们可以选取几个典型案例来加以说明。

案例一：某制造企业资金周转

背景：一家中型制造企业在经营旺季面临原材料采购资金短缺问题。

解决方案：通过申请按揭未还完抵押贷款，获得了20万元的流动资金支持。

结果：企业成功度过销售高峰期，并在后续运营中逐步优化了资产负债结构。

按揭未还完抵押贷款：企业融资的新机遇与风险挑战 图2

案例二：某零售企业转型发展

背景：一家从事传统批发业务的企业计划向现代化零售转型，但需要大量初始投资。

解决方案：以现有办公楼的按揭余额为基础，申请了一笔长期发展贷款。

结果：企业顺利完成了业务升级，并实现了经营规模和利润率的双重提升。

未来发展趋势与建议

随着中国经济逐步企稳回升以及金融市场改革的不断深化，按揭未还完抵押贷款业务将呈现以下几方面的发展趋势：

1. 产品更加多元化：金融机构会开发更多符合市场需求的产品类型。

2. 技术驱动创新：大数据、人工智能等金融科技手段将在风险控制和客户服务中发挥更大作用。

3. 政策支持力度加大：政府可能会出台更多针对性政策，鼓励银行机构支持实体经济发展。

针对上述发展趋势，笔者建议：

金融机构应加快数字化转型步伐，提升服务效率和风控能力。

相关部门要加强对市场的规范管理，防范系统性金融风险。

企业自身则需要做好充分准备，在选择融资方式时量力而行，并积极维护自身信用记录。

按揭未还完抵押贷款作为一项创新金融服务，既为企业提供了新的融资渠道，也对金融机构的风险管理和创新能力提出了更高要求。只有在各方共同努力下，这一业务才能实现健康可持续发展，为实体经济注入更多活力。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）