深圳城市更新项目融资：模式创新与风险管控

随着我国城市建设的快速发展，城市更新已成为推动城市高质量发展的重要引擎。作为一线城市，深圳市在城市更新领域更是走在前列，其以“绣花功夫”推进城市有机更新的理念和实践，为全国其他城市发展提供了宝贵经验。从项目融资的角度出发，探讨深圳城市更新项目的融资模式创新与风险管控。

深圳城市更新的背景与需求

随着经济社会的发展，深圳市面临着土地资源紧张、旧城改造滞后等一系列问题。数据显示，截至2023年，深圳市仍有大量老旧建筑亟待改造，这些建筑不仅存在安全隐患，还制约了城市品质的提升。为了解决这一问题，深圳市提出了“以更新促发展”的战略目标，并通过政策扶持和市场引导相结合的方式，推动城市更新项目的实施。

在这样的背景下，深圳的城市更新项目融资需求日益。据不完全统计，仅2023年上半年，深圳就有超过50个城市更新项目进入资金募集阶段，涉及金额超过千亿元。这些项目涵盖了住宅、商业、办公等多种类型，既包括政府主导的公益性项目，也有企业投资的市场化项目。

深圳城市更新项目的融资模式

1. 政企合作模式

深圳城市更新项目融资：模式创新与风险管控 图1

深圳市的城市更新项目大多采取政企合作的方式。政府通过土地整备、拆迁补偿等方式为项目提供支持，而企业则负责项目的具体实施和资金筹措。这种方式既发挥了政府的资源优势，又利用了企业的专业化能力。

在某旧改项目中，政府部门提供了前期的土地整理资金，并承诺在未来一定期限内回购部分物业。这种模式不仅降低了企业的前期投入风险，还为项目的顺利推进提供了保障。

2. ABS融资

资产支持专项计划（ABS）成为深圳城市更新项目融资的重要方式之一。通过将未来收益权打包出售给投资者，企业可以快速获得资金支持，避免了传统贷款的高利率和繁琐流程。

以某大型商业综合体项目为例，该项目通过发行ABS产品成功募集到了80亿元资金。这种融资方式不仅帮助企业解决了资金短缺问题，还优化了企业的资产负债结构。

3. 基金合作模式

私募投资基金也是深圳城市更新项目的重要融资渠道。通过设立专项投资基金，投资者可以分阶段投入资金，从而降低投资风险。

产集团与多家机构合作成立了“城市发展基金”，专项用于城市更新项目的投资。这种模式通过分散投资风险，吸引了大量社会资本参与。

企业贷款在城市更新中的应用

1. 开发贷

传统的开发贷款仍然是企业进行城市更新项目融资的重要方式之一。银行等金融机构为企业提供长期贷款支持，帮助其完成项目的建设和运营。

需要注意的是，由于城市更新项目的周期较长，开发贷的资金成本相对较高。在选择这种融资方式时，企业需要充分考虑自身的财务承受能力。

2. 供应链金融

供应链金融是近年来兴起的一种融资模式，特别适合于涉及多方合作的城市更新项目。通过整合上下游企业的资源，金融机构可以为企业提供个性化的金融服务。

在某城市更新项目中，施工单位通过订单融资的方式获得了前期建设资金，这种方式不仅缓解了企业的现金流压力，还提高了项目的整体执行效率。

风险管控与

1. 政策风险

尽管深圳市在城市更新方面有着较为完善的政策体系，但政策的不确定性仍然存在。土地政策的变化、拆迁补偿标准的调整等都可能对项目产生影响。

2. 市场风险

深圳城市更新项目融资：模式创新与风险管控 图2

由于深圳房地产市场的波动性较大，城市更新项目的市场风险也不容忽视。特别是在商业地产领域，市场的需求变化可能直接影响项目的收益。

3. 操作风险

城市更新项目涉及面广、环节多，任何一个细节的疏忽都可能导致项目延期甚至失败。在项目实施过程中，企业需要建立完善的风险管理体系。

4.

随着技术的进步和理念的创新，深圳的城市更新将朝着更加智能化、绿色化方向发展。BIM（建筑信息模型）技术的应用将进一步提高项目的精细化管理水平，而装配式建筑的应用则可以缩短建设周期、降低成本。

深圳城市更新项目融资的发展前景广阔，但也面临着诸多挑战。需要政府、企业和金融机构共同努力，探索更多创新的融资模式，加强风险管控，确保项目的顺利实施。只有这样，才能真正实现“以更新促发展”的目标，为深圳乃至全国城市建设提供有益借鉴。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）