按揭房再贷款：项目融资与企业贷款中的转贷策略解析

随着我国房地产市场的持续发展，按揭贷款已成为购房者实现 homeownership 的主要金融工具之一。在某些特定情况下，购房者可能需要将已抵押的房产再次用于贷款融资，这种行为被称为“按揭房再贷款”。从项目融资和企业贷款行业的专业视角出发，深入探讨如何高效、合规地在按揭房再贷款过程中实现资金优化配置，并为相关从业者提供实操建议。

按揭房再贷款的概念与运作机制

“按揭房再贷款”，是指借款人在尚未完全偿还按揭贷款的情况下，通过第三方金融机构（如担保公司）或直接向银行申请，利用已抵押房产的剩余价值进行二次融资的行为。这种方式能够有效盘活存量资产，在不立即出售房产的前提下为借款人提供灵活的资金支持。

从操作流程来看，按揭房再贷款主要分为两类：转按揭和垫资赎楼。具体区别如下：

按揭房再贷款：项目融资与企业贷款中的转贷策略解析 图1

1. 转按揭（Assignment of Mortgage）

定义：指借款人在出售已抵押房产时，将剩余未偿还的按揭贷款义务转移至新房主名下。这种模式相当于“无缝衔接”，新房主继续承担还贷责任。

优势：

原借款人无需自掏腰包结清贷款；

新房主可直接获得无抵押房产证。

潜在风险：若新房主资质不佳或还款能力不足，可能导致原借款人的信用受损。

2. 垫资赎楼（Pledged Refinance）

定义：当借款人希望继续使用房产作为抵押物申请新贷款时，需先结清原有按揭贷款并解除抵押。但由于缺乏自有资金，部分借款人会选择通过担保公司垫付“赎楼资金”，从而实现再次抵押。

优势：

解决了借款人在无自有资金情况下的融资难题；

可选择更高额度的新贷款。

潜在风险：需支付较高垫资费用，且操作复杂度高。

按揭房再贷款的流程与关键节点

为了确保按揭房再贷款的顺利实施，我们需要特别关注以下几个关键环节：

（一）寻找合适的融资渠道

1. 银行直贷：部分银行针对优质客户开放“接力贷”、“合力贷”等创新产品，允许在原有抵押物基础上追加保证人或第二抵质押物，从而提高贷款额度。

2. 信托计划：通过信托公司设立专项计划，将按揭应收账款打包证券化，为借款人提供流动资金支持。

3. 担保公司合作：专业的融资担保机构能够提供“赎楼 再抵押”的一条龙服务，但需注意其收费标准和资质合规性。

（二）贷前评估与准备

1. 信用审查：金融机构会对借款人的还款能力、信用记录进行全面审核。建议借款人提前准备好收入证明、流水账单等材料。

2. 房产价值认定：专业评估机构会根据市场行情对抵押房产进行价值重估，确定可贷额度。

3. 法律尽职调查：需确保原有按揭合同无违约条款，并审查是否存在其他限制性条件。

（三）风险防控措施

1. 设立还款保障机制：可通过保险、设定质押物等降低违约风险。

2. 监控抵押物价值变化：建立定期评估制度，防范因房价波动带来的超额抵押问题。

3. 合同条款设计：在贷款协议中明确双方权利义务，设置违约责任追究机制。

转按揭操作中的法律与税务考量

（一）主要法律法规依据

1. 《中华人民共和国物权法》

第191条明确规定了抵押物转让的限制条件。

2. 《城市房地产管理法》

对房地产抵押和交易行为作出详细规定。

3. 银行业监管规章

各大银行总行针对按揭贷款业务出台的操作细则。

（二）税务规划建议

1. 契税：新房主在接收转按揭房时需要缴纳契税，各地税率一般为3%-5%。

2. 增值税及附加税费：若原借款人提前结清贷款，需考虑利息增值税扣除问题。

3. 个人所得税：房产增值部分可能会产生个人所得税负担。

成功案例分析与启示

随着金融市场创新的不断推进，按揭房再贷款已形成一定规模。以下是一个典型的项目融资案例：

某小微企业主因扩大生产需要资金支持，但其名下唯一资产为一套正在还贷的商品住房。通过向某专业担保公司申请垫资赎楼服务，成功以房产重新抵押获得30万元流动资金贷款。

整个过程耗时约2周，总费用约为贷款金额的1.5%（含手续费、评估费等）。

此案例表明，按揭房再贷款能够在合法合规的前提下有效满足中小企业的融资需求。也反映出专业机构在其中发挥的关键作用。

未来发展趋势与建议

（一）行业发展新趋势

1. 金融产品创新：随着大数据风控技术的发展，更多个性化按揭贷款产品将被开发。

2. 科技赋能风控：通过区块链技术实现抵押物信息共享，降低操作风险。

3. 政策支持强化：政府可能出台更多鼓励房地产资产证券化的政策。

（二）从业者建议

1. 提高专业能力：深入了解相关法律法规和金融市场动态，建立专业的风控体系。

按揭房再贷款：项目融资与企业贷款中的转贷策略解析 图2

2. 加强行业自律：避免恶意抬高收费标准或违规操作行为。

3. 注重客户教育：向借款人充分揭示按揭房再贷款的潜在风险，帮助其做出理性的融资选择。

按揭房再贷款作为项目融资和企业贷款的重要补充方式，在盘活存量资产、支持实体经济发展方面发挥着积极作用。但从业者必须严格遵守相关法律法规，合理控制操作风险，确保这一金融工具能够持续健康发展，为更多企业和个人提供优质的金融服务。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）