在自如租房必须签贷款合同？项目融资与企业贷款视角下的合规探讨

在长租公寓行业蓬勃发展的背景下，“租金贷”这一商业模式引发了广泛关注。以自如为代表的长租公寓平台，通过“高进低出”的运营模式快速扩张，也将承租人与房屋租赁相关的金融产品深度绑定。本文从项目融资与企业贷款行业的专业视角出发，结合最新出台的监管政策，全面解析自如等长租公寓平台为何强制要求签订贷款合同，以及这种商业模式背后的合规风险。

租金贷模式的形成与发展

1. 商业模式简介

自如等平台通过收取租客低于市场价的月租金，向房东支付高于市场价的房租，在中间赚取价差。为实现资金快速回笼和资产扩张，这些平台往往要求承租人办理租金分期贷款或签署包含贷款条款的合同。

2. 项目融资背景

在自如租房必须签贷款合同？项目融资与企业贷款视角下的合规探讨 图1

长租公寓行业的资金需求巨大，机构投资人通过私募基金、ABS（资产支持证券化）等金融工具注资，对项目的流动性管理提出高要求。租金贷模式是将 rental payments 转化为金融资产的关键手段，帮助平台实现“长收短付”的资金池运作。

3. 法律与政策空白

在《意见稿》出台之前，我国对于租赁市场金融创新缺乏针对性规制，给出了“高进低出”、“长收短付”等不合规操作可乘之机。一些平台甚至在合同中加入条款，强行要求租客办理贷款。

租金贷的法律争议与合规风险

1. 合同签署的问题

自如等平台往往通过信息不对称，在签订租赁合附带贷款条款。租客在不知情或被误导的情况下，成为金融产品的债务人。

2. 格式合同的合法性

根据《民法典》，提供格式条款一方应当遵循公平原则确定各方权利义务。若合同条款含有不合理加重债务人义务的内容，则属於无效条款。

3. 贷款用途监管

商业银行发放租金贷款，必须以备案的租赁合同为依据，并不得超过租赁期限。目前市场中普遍存在“贷超期”、“资金挪用”等违规行为。

4.《意见稿》的新规

总公司要求禁止平台以任何形式强制或诱导租客办理租金贷款。禁止通过隐瞒、欺骗等方式开展金融业务，并明确要求将来续租时不得收取任何-mileman fees.

自如模式的影响与反思

1. 对租客权益的危害

加重租客债务负担

影响个人信用评级

可能导致断租风险

贷款条款易成为平台逃避责任的工具

在自如租房必须签贷款合同？项目融资与企业贷款视角下的合规探讨 图2

2. 对企业融资的影响

增加金融市场系统性风险

打击正常租屋交易市场

影响ABS等金融产品的质量

3.规范与创新并重

租客权益的法律保护路径

1. 合同签署方面

租客应该仔细阅读合同条款，询问相关贷款条款的作用和影响。必要时可以要求平台提供书面解惑或出具 supplemental agreements.

2. 金融权益保护

加强对租客信贷权益的合法权益保护，建立投诉和救济机制。

3.政府监管职责

持续完善相关立法，设立专门监管机构，规范平台经营行为。

与政策建议

自如等平台强制签订贷款合同的模式，属於不合法 innovation。监管部门应该进一步加大执法力度，惩戒违规企业，保护市场参与者的合法权益。也要鼓励行业创新，在守住风险底线的前提下推进行业发展。

（本文仅代表作者本人观点，有关数据和案例均来源於公开新闻报道和政策文件，具体内容以最终法律文档为准）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）