郑州202烂尾楼处理情况及项目融资解决方案

2022年，郑州楼市的“烂尾楼”问题成为了社会各界关注的焦点。据不完全统计，在恒大等头部房企的资金链断裂后，郑州市内直接停工的楼盘数量高达30多个，影响超过50万人口的生活与财产安全。这些问题楼盘的普遍存在，不仅引发了业主的强烈不满，更是对城市的经济和社会稳定构成了重大威胁。在国家“保交楼”的政策指导下，郑州市政府联合多家金融机构和企业，积极探索烂尾楼项目融资的新路径，力求通过多元化的金融手段，盘活这些“沉睡资产”，实现项目的复工复建。

郑州烂尾楼的现状与成因

（一）现状分析

根据政府部门的摸底排查，郑州市内停工的楼盘主要分布在市中心及周边区域。其中不少项目已预售出超过2/3的房源，但由于开发主体资金链断裂或管理不善，施工被迫停滞。这些项目的平均完工率不足30%，存在严重的复工阻力。

（二）成因分析

1. 房企流动性风险加剧：以恒大为代表的部分大型房企，在疫情期间面临销售萎缩和融资收紧的双重压力，导致其资金链出现严重问题。

2. 金融支持政策的滞后性：虽然中央层面出台了“保交楼”的相关政策，但在具体执行过程中，金融机构对停工项目的贷款支持力度仍显不足。

郑州202烂尾楼处理情况及项目融资解决方案 图1

3. 抵押物价值下降：由于项目停工，预售楼盘的市场估值大幅缩水，使得银行等金融机构在提供开发贷时更加谨慎。

烂尾楼处理中的项目融资方案

（一）银团贷款的合作模式

针对单个项目金额大、周期长的特点，多家本地银行联合成立银团，通过分担风险的方式为复工项目提供资金支持。这种模式不仅分散了单一银行的风险敞口，还能有效提高项目的整体融资效率。

在某停工项目中，由郑州银行牵头，联合5家本地城商行组建银团，共同为该项目提供总额30亿元的贷款支持。贷款期限最长可达15年，且采用分期偿还的方式，极大缓解了开发商的资金压力。

（二）ABS与债券融资的应用

为了拓宽资金来源渠道，部分项目尝试通过资产证券化（ABS）或发行企业债券的方式进行融资。这种方式不仅能够盘活存量资产，还能吸引社会资本参与进来。

产集团将旗下复工项目的应收账款打包成ABS产品，在深交所成功发行，募集资金超过10亿元。这些资金主要用于支付后续的施工费用及农民工工资。

（三）政府引导基金的角色

郑州市政府设立专项纾困基金，通过注资优质房企或直接参与项目投资的方式，为停工项目注入流动性支持。政府还与多家AMC（资产管理公司）合作，对问题资产进行市场化处置。

某烂尾楼项目在获得政府引导基金的注资后，迅速实现了复工，并计划在未来两年内完成交付。这种方式既发挥了政府的调控作用，又保持了市场的主体地位。

企业贷款在复工中的创新应用

（一）信用贷款的普及

针对中小房企因缺乏抵押物而难以获得贷款的问题，部分银行推出纯信用贷款产品，额度最高可达50万元。这类贷款主要考察企业的经营状况和项目可行性，而非依赖于实物抵押。

（二）供应链金融的支持

对于依赖上游供应商的企业，金融机构推出供应链金融产品，为材料供应商及施工方提供应收账款融资支持。这种方式既缓解了中小企业的资金压力，也间接推动了项目的复工进程。

在某停工项目中，银行为参与施工的建材供应商提供了1亿元的信用贷款，保证了物资供应的连续性。

（三）绿色金融的应用

在国家“碳中和”战略的大背景下，绿色建筑项目更容易获得政策支持。一些房企通过引入环保技术或采用装配式建筑方式，成功获得了较低利率的绿色贷款。

政府与市场的协同机制

（一）政企联席会议制度

郑州市建立了由政府领导牵头的联席会议制度，定期协调解决停工项目的复工问题。这种高位推进的方式，确保了各类资源能够得到有效配置。

（二）风险共担机制

在金融机构提供贷款支持的地方政府设立专门的风险补偿基金，对因客观因素导致的违约项目进行部分兜底，降低银行的惜贷心理。

郑州202烂尾楼处理情况及项目融资解决方案 图2

某停工项目由于设计变更导致工期延误，在获得政府的风险补偿后，顺利获得了第开发贷资金。

（三）信息公开与透明化

为了重建市场信心，郑州市要求所有停工项目定期公开复工进度、资金使用情况等信息，并接受业主和社会监督。这种做法有效减少了信息不对称现象，促进了项目的顺利推进。

与建议

尽管当前郑州市在烂尾楼处理方面取得了一定成效，但仍面临诸多挑战。部分项目的复工成本过高，超过了开发商的承受能力；再如，部分地区因土地价值下降，导致银行贷款处置难度加大。

针对这些问题，提出以下几点建议：

1. 完善市场化退出机制：对于确实无法复工的“僵尸项目”，应当允许开发商通过破产重整或清算的方式有序退出。

2. 加强预售资金监管：优化预售资金管理制度，确保资金主要用于工程建设，防止被挪用或违规使用。

3. 建立长期预防机制：从土地出让、规划设计、施工监理等环节入手，建立全过程风险预警体系，避免类似问题的再次发生。

郑州烂尾楼问题的解决不仅需要政府的有效引导，更离不开金融机构和企业的积极参与。只有多方协同发力，才能实现项目的涅盘重生，维护城市的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）