吾悦广场商业管理企业及其融资模式解析

随着我国商业地产的快速发展，吾悦广场作为国内知名的商业综合体品牌，其运营管理模式备受关注。从项目融资与企业贷款的行业视角，深入分析吾悦广场所属企业管理架构、融资策略以及轻资产扩展模式，并探讨其在商业地产领域的创新实践和发展前景。

吾悦广场的管理归属

吾悦广场由新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城集团”）旗下子公司——吾悦商管集团负责运营管理。新城集团始创于193年，总部位于常州市，深耕房地产开发与商业运营领域多年。吾悦商管集团作为新城集团旗下专业的商业地产运营商，专注于吾悦广场的投资、建设及管理，现已成为国内第三大商业地产管理企业。

目前，吾悦广场在全国范围内已开业项目数量达173个，总建筑面积超过1601万平米。这些项目覆盖多个能级城市，形成了以三四线城市为主战场的发展布局，并逐步向轻资产模式转型。截至2024年末，吾悦商管已在一线城市落地多个创新型5.0体验式商业综合体项目。

吾悦广场的融资特点

作为国内领先的商业地产运营商，吾悦广场在项目融资和企业贷款方面展现出独特的行业特征：

吾悦广场商业管理企业及其融资模式解析 图1

1. 轻资产模式驱动融资：吾悦商管通过“管理输出”的方式快速扩大版图。2024年新开业的15个项目中，有8个为轻资产项目，这意味着吾悦商管可以通过较低的资金投入实现项目运营。这种模式不仅降低了企业的财务杠杆，还为其赢得了更多与地方政府合作的机会。

2. 多元化融资渠道：新城集团及吾悦商管通过多种方式获取资金支持：

资本运作：作为上市公司（股票代码：60502），新城控股可通过资本市场进行再融资。定向增发、可转债发行等手段，为商业地产项目提供长期稳定的资金来源。

银行贷款：依托良好的信用评级和项目现金流稳定性，吾悦商管可以从国内主要商业银行获得开发贷款和运营贷款支持。

基金合作：通过与国内外知名私募股权基金建立合作关系，吾悦商管引入了更多低成本、长周期的资金。与某头部美元基金设立商业地产投资基金，用于核心城市群项目的投资开发。

3. 创新金融工具应用：

吾悦广场商业管理企业及其融资模式解析 图2

吾悦商管积极尝试运用REITs（房地产信托投资基金）模式，将其优质商业资产打包上市融资。此举不仅可以盘活存量资产，还能实现资本的循环利用。

在供应链金融领域，吾悦商管通过与某金融科技公司合作搭建了数字化管理平台，为中小供应商提供应收账款融资服务。

4. 区域化信贷策略：鉴于吾悦广场多布局于三四线城市，吾悦商管在项目贷款审批中采取区域风险定价机制。即根据不同城市的经济发展水平和商业地产市场成熟度，灵活调整利率水平和还款条件。

吾悦广场的轻资产战略

为应对市场竞争加剧和资本回报率下降的压力，吾悦商管自2018年起开始推行轻资产扩张策略：

1. 核心优势输出：通过品牌授权、管理服务等方式与地方政府和社会资本合作。与级市政府合资成立商业管理公司，负责当地吾悦广场的开发建设和运营管理。

2. 合作模式创新：

采用“委托建设 统一运营”模式，在不增加自身资产负债表的前提下实现项目落地。

通过“TOT”（转让运营移交）模式参与现有商业地产项目的改造升级。

3. 风险管理机制：由于轻资产模式依赖于外部资金方和合作伙伴的信誉，吾悦商管建立了严格的风险评估体系：

在合作谈判阶段引入法律尽调和财务审查。

通过签订长期战略合作协议，确保项目运营稳定性。

行业启示与

1. 行业启示：吾悦广场的成功运营为国内商业地产领域提供了重要借鉴。其在轻资产模式下的融资创新、区域化管理策略以及数字化运营经验值得业内深入研究。

2. 未来发展：

随着REITs市场的进一步发展，吾悦商管计划将更多优质项目打包上市，实现资本运作的闭环。

在“双循环”经济格局下，吾悦商管将继续深耕三四线城市市场，并积极拓展新兴城市群项目。

数字化转型方面，吾悦广场将进一步加强智慧商场建设，提升运营效率和消费者体验。

作为国内商业地产领域的领军企业，吾悦广场所属的吾悦商管集团通过创新融资模式和轻资产战略，在市场竞争中占据有利地位。其成功经验不仅体现在项目开发与管理能力上，更展现了在资本运作和风险控制方面的专业水准。可以预见，随着中国经济结构转型和消费升级浪潮的到来，吾悦广场及背后的吾悦商管将继续引领行业发展方向。

（本文数据分析截止至2024年12月）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）