浅析空巢商业模式在产业新城开发中的应用与项目融资创新

“空巢商业模式”？

“空巢商业模式”是一种新型的经济发展模式，其本质是在特定区域内，通过政府和社会资本合作（PPP模式），引入优质的产业资源和运营能力，将闲置或低效利用的土地、厂房等存量资产重新盘活，形成可持续发展的产业链和产业集群。这种模式的核心在于“轻资产、重运营”，强调通过市场化手段整合资源，实现国有资产保值增值的推动地方经济转型升级。

在当前中国经济高质量发展背景下，“空巢商业模式”逐渐成为地方政府财政压力、提升区域竞争力的重要抓手。其特点包括：政府主导与市场运作相结合、存量资产盘活与增量产业导入并重、长期收益与短期目标相兼顾等。这种模式尤其适合产业园区、产业新城等需要长期运营和管理的项目。

以下将以“深汕特别合作区产城融合开发PPP项目”为例，详细分析“空巢商业模式”的具体应用及在项目融资领域的创新实践。

浅析“空巢商业模式”在产业新城开发中的应用与项目融资创新 图1

“空巢商业模式”的基本内涵与发展背景

“空巢商业模式”最早起源于欧美国家的工业园区运营经验。其核心理念是通过将政府持有的存量资产交由专业的社会资本方进行市场化运作，以较低的资金投入实现产业链的构建和经济价值的提升。这种模式既避免了政府财政资金的大规模投入，又能充分发挥市场机制的作用，推动区域经济发展。

在中国，随着土地财政依赖逐渐减弱，“空巢商业模式”成为地方政府探索转型的重要方向。特别是在产业新城、特色小镇等领域，这一模式展现出独特的优势：

1. 资源整合能力：通过引入具有产业整合能力的社会资本方，实现区域内资源的优化配置。

2. 产业升级支持：在存量资产的基础上导入新兴产业，推动传统产业转型升级。

3. 财政收入提升：通过市场化运作产生的税收和土地升值收益，改善地方财政状况。

“空巢商业模式”的发展离不开政策支持、市场环境和社会资本的协同作用。尤其是在当前经济下行压力加大的背景下，这种模式为地方政府提供了新的发展机遇。

“空巢商业模式”在项目融资领域的创新实践

在产业新城开发中，“空巢商业模式”往往需要结合多种融资方式才能实现项目的顺利推进。以下是几种常见的融资路径和创新模式：

1. PPP模式的应用

在“深汕特别合作区产城融合开发项目”中，政府通过公开招标的方式选择社会资本方，双方共同出资设立项目公司。政府资本金占比通常不超过30%，其余部分由社会资本方承担。这种模式既降低了政府的财政负担，又确保了项目的市场化运作。

2. 产业基金撬动

为支持产业集群发展，地方政府往往会设立专项产业引导基金。在深汕合作区，政府联合社会资本发起设立了“深汕产业新城发展基金”。该基金通过“股权 债权”的方式为入园企业和基础设施建设提供融资支持。这种模式能够有效放大财政资金的杠杆效应。

3. 收益权质押融资

项目公司在运营过程中产生的应收账款、收费权等未来收益，可作为质押物向银行申请贷款。这种方式特别适合那些现金流稳定的产业园区项目。

4. 资产证券化（ABS）

对于存量资产较多的区域，“空巢商业模式”可以通过发行ABS产品实现资产变现。将区域内已建成但未充分利用的标准厂房打包成ABS，在资本市场融资。这种模式不仅能快速回笼资金，还能为后续项目提供资本支持。

5. 政策性贷款支持

国家开发银行、进出口银行等政策性金融机构通常会针对重大基础设施和产业发展项目提供低利率贷款支持。通过“空巢商业模式”引入的社会资本方可以申请这些政策性贷款，降低融资成本。

“深汕特别合作区产城融合开发PPP项目”的实践经验

以“深汕特别合作区产城融合开发PPP项目”为例，该项目总投资额约150亿元人民币，主要包括产业用地开发、基础设施建设和智慧城市运营等内容。以下是其在“空巢商业模式”实践中的几个关键点：

1. 股权结构设计

项目公司由政府平台公司和社会资本方共同出资设立，其中社会资本方持股比例不低于60%。这种设计确保了社会资本方的主导地位和运营积极性。

2. 收益分配机制

政府与社会资本方约定采取“里程碑式”考核方式，即根据项目实际进展情况分期拨付政府补贴。这种方式既能保证资金使用效率，又能激励社会资本方加快建设进度。

3. 产业导入策略

通过引入龙头企业和产业链上下游企业，形成完整的产业集群。在深汕合作区的开发过程中，重点引进了新一代信息技术、高端装备智造等战略性新兴产业。

4. 运营模式创新

项目公司采取“前店后厂”的运营模式，即在园区内布局研发中心和生产制造基地。这种模式能够有效降低企业成本，吸引更多的优质企业入园。

“空巢商业模式”面临的挑战与对策

尽管“空巢商业模式”展现出诸多优势，但在实际操作过程中仍面临一些问题：

1. 社会资本参与度不足

由于项目周期长、回报不确定性大，社会资本方往往积极性不高。对此，可以通过提高政策透明度、优化收益分配机制等方式吸引优质投资者。

2. 地方政府财政压力

在部分经济欠发达地区，“空巢商业模式”可能需要政府提供更多的前期支持。这可能会加剧地方财政负担。建议通过加强项目盈利预测和风险评估来降低政府的财务风险。

3. 产业导入难度大

一些区域由于地理位置偏远或配套设施不完善，难以吸引优质企业入园。对此，可以通过加强基础设施建设和政策扶持力度来提升区域竞争力。

浅析“空巢商业模式”在产业新城开发中的应用与项目融资创新 图2

“空巢商业模式”作为一种创新的发展模式，在促进产业升级、盘活存量资产、改善地方财政状况等方面展现出独特的优势。尤其是在产业新城和特色小镇的开发中，这种模式为地方政府提供了新的思路和发展路径。

“空巢商业模式”在中国的发展需要政府和社会资本方的共同努力：

1. 完善政策体系：进一步明确PPP项目的操作规范和监管要求。

2. 创新融资方式：探索更多适合“轻资产、重运营”特点的融资工具。

3. 加强风险管理：建立完善的风险评估和预警机制，确保项目可持续发展。

随着中国经济进入高质量发展阶段，“空巢商业模式”必将在更多的区域落地生根，为地方经济发展注入新的活力。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）