北上广养老商业模式|项目融资创新模式与实践

随着我国人口老龄化问题日益严峻，养老产业的需求持续，作为一线城市代表的北京、上海和广州，在探索养老商业模式方面走在前列。以项目融资领域的视角，系统分析“北上广养老商业模式”的特点、发展现状及未来趋势。

北上广养老商业模式概述

“北上广养老商业模式”，是指以北京、上海、广州为代表的一线城市，在应对老龄化挑战过程中形成的多样化、多层次的养老服务模式。该模式整合了房地产开发、医疗健康、金融投资等多领域资源，形成了“地产 医养 金融”的复合型产业链。

从项目融资的角度来看，北上广养老商业模式具有以下几个显着特征：

北上广养老商业模式|项目融资创新模式与实践 图1

1. 多元化资金来源：通过政府补贴、社会资本进入、REITs（不动产投资信托基金）等多种渠道筹集资金

2. 创新性融资结构：广泛应用BOOT（建设-拥有-运营-移交）、TOD（以轨道为导向的发展模式）等先进项目融资方法

3. 高市场化程度：引入机构投资者，运用股权融资、债权融资等多样化金融工具

4. 产业链协同效应：实现地产开发、医疗健康、社区服务等环节的有机融合

典型养老商业模式分析

（一）旅居养老模式

以“候鸟式养老”和“度假式养老”为特点，主要面向经济条件较好的中老年人群。以北上广为核心城市，通过建立环渤海、长三角、粤港澳大湾区等多个旅居目的地网络。

1. 业务模式：通过会员制或一次性模式，提供季节性养老服务

2. 融资：

- 银行贷款：主要应用于旅居社区的土地开发和设施建设

- REITs融资：用于盘活存量资产，提升资金流动性

3. 特点分析：能够有效整合旅游资源与养老需求，但对运营管理能力要求较高

（二）住房反向抵押模式

通过“以房养老”的，老年人将自有房产抵押给保险公司或专业机构，获得持续的养老金收入。

1. 项目特点：

- 房屋使用权仍归老人所有

- 融资方通常为保险公司或专业养老服务企业

- 处分权在融资完成后的特定条件下行使

2. 风险控制：需要建立专业的抵押物评估体系和风险预警机制

（三）社区嵌入式养老模式

在居民社区内嵌入养老服务设施，提供日间照料、康复护理等服务。

1. 业务流程：

北上广养老商业模式|项目融资创新模式与实践 图2

- 社区适老化改造

- 养老服务体系建设

- 医疗健康资源整合

2. 融资创新：通过PPP（公私合作）模式引入社会资本

项目融资的典型案例

（一）某旅居养老社区项目

- 项目概况：位于广州市郊，规划用地50亩，总投资30亿元

- 融资结构：

- 混合所有制企业投资占比60%

- 银行贷款15亿元（占比50%）

- REITs募集资金9亿元（占比30%）

- 创新亮点：采用“基金 信托”的双层架构，有效降低财务杠杆

（二）北京某以房养老项目

- 合作机构：与A股上市保险公司达成战略合作

- 融资特点：

- 设立专项保险计划

- 通过资产证券化提升流动性

- 引入第三方担保机制

发展建议与

从项目融资的角度，北上广养老商业模式仍有较大优化空间。建议采取以下措施：

1. 完善政策支持体系：建议地方政府设立专项基金，完善税收优惠政策

2. 创新融资工具：探索绿色债券、碳金融等新兴融资方式在养老产业中的应用

3. 强化风险管理：建立系统的财务监控机制和信用评级体系

4. 加强国际合作：借鉴国际先进经验，提升项目管理水平

北上广作为我国经济发达、人口聚集的一线城市，在探索多样化养老商业模式方面具有示范意义。通过创新的项目融资方式，能够有效整合资源，推动养老产业升级。

本文重点分析了旅居养老、住房反向抵押等典型模式及其融资特点，并提出优化建议。随着相关政策逐步完善和金融工具不断创新，“北上广养老商业模式”必将迎来更高质量的发展阶段。

（全文完）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）