石景山区公共设施整合营销|城市更新与项目融资创新模式

作为国内城市化进程中的重要一环，公共设施建设与运营一直是社会各界关注的焦点。随着"十四五"规划的推进，各地都在积极探索新型的城市发展路径。在这一背景下，北京市石景山区以创新思维推动公共设施整合营销，探索出一条符合区域特点的城市更新与项目融资新模式。

石景山区公共设施整合营销？

公共设施整合营销，是指通过系统性的规划和市场化运作手段，将区域内分散的公共设施资源进行统筹管理和运营。这一模式的核心在于打破传统条块分割的管理方式，实现资源的最优配置。具体而言，石景山区在推进这一工作时重点把握以下几个方面：

1. 资源整合：对区内文化、体育、交通等各类公共设施进行统一规划和整合利用

石景山区公共设施整合营销|城市更新与项目融资创新模式 图1

2. 市场化运营：引入专业运营团队，通过"政府引导 市场运作"模式提升管理效能

3. 品牌策划：打造具有区域特色的公共设施品牌体系，增强市民认同感

4. 智慧化升级：运用大数据、智能化技术提升公共设施的管理水平

这种创新模式不仅提升了资源配置效率，也为后续的项目融资创造了条件。

石景山区公共设施整合营销的核心特点

1. 政企合作机制

石景山区通过建立"政府统筹 企业主体"的合作模式，在不增加财政负担的前提下，充分发挥市场活力。区政府主要负责规划指导和政策支持，而具体实施则由专业运营公司承担。

2. 多渠道融资体系

在项目融资方面，石景山区构建了多元化资金筹措机制：

开发性银行贷款：通过与国开行等政策性银行合作，获得长期低息贷款

社会资本参与（PPP模式）：引入某城市运营商共同投资建设

产业链金融：整合供应链资源，建立融资联盟

3. 资产证券化创新

区内优质公共设施资产通过打包方式，发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），成功实现了资本市场的退出和再投资。

4. 品牌溢价效应

通过精心策划的营销活动和赛事IP打造，提升了区域内文体设施的人气，带动了周边商业价值提升，形成了"以产养建"的良性循环。

典型项目案例分析

1. 冬奥会赛区改造

在冬奥会筹办过程中，石景山区充分利用现有体育场馆资源，通过改扩建和智能化升级，打造国际一流水准的冰雪运动基地。项目总投资约20亿元，其中社会资本占比超过50%。

该案例的成功关键在于：

精准定位：围绕"冰雪运动""都市休闲"两大主题进行功能布局

智慧化运营：引入VR、AR等技术提升用户体验

产业化带动：通过举办国际赛事和活动，带动周边产业发展

2. 城市森林公园建设

区政府携手某生态科技公司，在石景山区核心位置打造一处集休闲、观光、研学于一体的综合性城市公园。项目采用"投资 EPC 运营"一体化模式：

投资方：社会资本提供前期资金支持

设计施工：由具有国际资质的设计院和施工单位负责建设

运营管理：引入专业物业服务公司

这种模式不仅减轻了财政压力，还确保了项目的可持续运营。

项目融资中的创新突破

1. "投融建管用"五位一体机制

通过建立全过程协同机制，在规划阶段就统筹考虑投资、建设、运营各环节的衡问题。

2. 资产价值提升策略

一方面，通过植入文化IP、商业业态等方式提高设施使用效率；运用现代技术（如智慧停车系统）降低运营成本。

3. 风险分担模式

创新设立"政企共担"的风险分担机制，在项目推进过程中政府提供适度贴息支持，企业承担主要的市场风险。

未来发展方向

1. 深化PPP合作：吸引更多优质社会资本参与基础设施建设

2. 拓展融资渠道：探索绿色金融、碳交易等新兴融资方式

3. 加强国际合作：学习借鉴国际先进的城市运营经验

4. 完善政策体系：制定更有针对性的支持政策，降低企业参与门槛

石景山区公共设施整合营销|城市更新与项目融资创新模式 图2

石景山区公共设施整合营销的实践为中国城市的创新发展提供了有益借鉴。这一模式不仅有效解决了传统公共设施建设中的痛点问题，更为其他区域探索新型城市发展路径提供了重要参考。随着更多创新机制的推出，相信石景山区将在城市更新和项目融资领域继续引领潮流。

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