银行按揭与抵押的区分及其在项目融资中的应用

在全球经济一体化和金融创新不断发展的，融资日益多样化。在项目融资领域，银行按揭与抵押作为两种常见的融资手段，常常被提及却又容易混淆。深入解析“银行按揭”与“抵押”的定义、区别及其在项目融资中的具体应用，为从业者提供清晰的理论指导和实践参考。

银行按揭与抵押的基本概念

1. 银行按揭的概念

“Bank Morage（银行按揭）”是购房者以所购住房作为抵押物向银行申请贷款的一种。狭义上讲，按揭是指将房地产押于银行，银行该房产，并由借款人分期向银行支付本息的融资模式。“Morage”一词源于英国法律中的“死 Morage”，其本质是以债务人承诺还贷为前提，转移法律权益进行的金融创新。

从广义上看，按揭是特殊的抵押贷款形式。它不仅涉及物权转让，还包含债杈关系的确立。购房者将房产的所有权暂时让渡给银行，直至完成所有分期付款义务后才可恢复所有权。

银行按揭与抵押的区分及其在项目融资中的应用 图1

2. 抵押的基本概念

抵押（Pledge）则是指债务人或第三人不转移对财产的占有，只将其特定财产作为债权的担保手段。抵押有两种类型：

不动产抵押：常见于房地产、土地等难以移动的资产。

动产抵押：包括汽车、机器设备等可移动财产。

银行按揭与抵押的主要区别

1. 权利转移方式

按揭：购房者将房产所有权转至银行名下，形成"两权分离"。这种转移是按揭最显着的特点。

银行按揭与抵押的区分及其在项目融资中的应用 图2

抵押：不发生权利的实际转移，仅为债权提供担保。

2. 债务履行保障

按揭：银行通过持有房产所有权，在借款人违约时拥有优先处置权。

抵押：债权人仅对特定财产享有优先受偿权，其他资产仍归债务人所有和使用。

3. 财产使用权

按揭：在完成首付后，购房者即可获得房产的使用权。银行仅保留所有权形式。

抵押：抵押期间，抵押物通常由债务人继续占有并使用。

银行按揭与抵押在项目融资中的具体应用

1. 企业项目融资中的按揭模式

在大型基础设施、房地产开发等领域，项目公司常通过将未来建成的房产或土地使用权作为抵押物向银行申请贷款。这种融资方式的风险在于一旦项目失败，银行可直接处置抵押资产。

典型案例：某房地产开发商在建商品房时，以预售资金流和预期收益作为还款保障，向银行申请按揭贷款。这种方式实质上也是一种按揭模式。

2. 抵押担保的多重作用

融资增信：通过抵押特定财产可以提高融资额度。

风险控制：银行或投资者可通过抵押物价值来评估项目风险。

债务清偿保障：在债务人无法履行义务时，可以通过处置抵押物实现债权。

3. 组合融资方式

实践中，银行按揭与抵押可以结合使用。

以土地使用权作为抵押，将地上建筑物作为按揭贷款的权益担保。

在设备融资租赁中，采用"售后回租＋抵押"的双重保障模式。

银行按揭与抵押的风险分析

1. 按揭融资风险

市场波动风险：房地产市场价格波动可能导致抵押物价值贬损。

还款能力风险：借款人的持续履约能力受到经济环境影响较大。

法律政策风险：不同地区的不动产登记和抵押法律差异可能带来操作风险。

2. 抵押担保风险

抵押物贬值：设备老化、市场波动等可能导致抵押物价值下降。

处置变现难度：某些抵押资产难以在短期内快速变现，影响资金流动性。

权利冲突风险：多重抵押登记可能导致权益不清。

与建议

银行按揭与抵押在项目融资中有各自的特点和适用场景。选择何种融资方式应综合考虑项目的性质、规模、行业特点以及企业的财务状况等因素。

具体建议：

1. 对于资金需求量大且有明确收益预期的项目，可优先采用按揭方式。

2. 对于技术设备更新快或资产流动性要求高的领域，抵押担保更为合适。

3. 在条件允许的情况下，可以将按揭与抵押相结合，分散融资风险。

未来随着金融创新的深入发展，银行按揭和抵押的形式与内涵将会进一步丰富。从业者需要熟悉相关法律法规，在控制风险的前提下灵活运用这些融资工具，为项目成功实施提供充足的的资金保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）