房屋登记贷款人|项目融资中的权利与风险解析

“房屋登记贷款人”？

在当代金融市场中，“房屋登记贷款人”是一个复杂而重要的概念，尤其是在项目融资领域。“房屋登记贷款人”，是指在房地产项目开发或按揭贷款过程中，以自身名义完成房屋产权登记的机构或个人，但并不持有该房产的所有权或使用权。其本质往往是为项目的融资需求提供间接支持的角色。

以某城市的A项目为例，该项目由一家名为“荣光公司”的房地产开发商负责建设与销售。由于开发资金紧张，“荣光公司”采用了“假按揭”模式：借用职工及社会人员的身份证信息办理虚假按揭贷款，并将房屋登记在这些名义贷款人的名下。实际购房人则是真正的市场买家，或由项目方统一安排的实际居住人。

这种操作的本质是为了获得银行或其他金融机构的资金支持。通过虚构的按揭贷款记录和产权登记，房企能够利用这些“房屋登记贷款人”的身份向银行申请开发贷款或个人住房贷款。一旦资金到位，项目方可以将实际收益用于工程建设或其他商业用途，而名义上的贷款人则沦为仅为融资工具。

房屋登记贷款人的法律属性与风险

在项目融资领域，“房屋登记贷款人”面临的法律风险主要体现在以下几个方面：

房屋登记贷款人|项目融资中的权利与风险解析 图1

1. 权利虚置

尽管名义上拥有房产的产权证书，“房屋登记贷款人”并未对该项目进行真实的投资或承担实际成本。他们既没有支付首付款，也未参与后续的还贷流程，因此在法律层面上并不具备真实的物权归属。

2. 违法风险

这种融资模式往往涉及虚假按揭、伪造购房合同等违法行为。一旦被监管机构发现，相关主体将面临行政处罚甚至刑事责任。在前述A项目中，荣光公司因未向贷款人支付首付款、未签署真实购房合同、以及由企业统一偿还贷款等多项违规行为，已被认定为“假按揭”操作。

3. 信用风险

由于名义贷款人并未实际使用房产或承担还款责任，一旦项目方出现资金链断裂等问题，银行等金融机构将面临巨大的信用风险。这种模式下，贷款的最终偿付往往由企业统一安排，若企业经营不善或恶意转移资产，则可能导致整个项目的融资链条断裂。

4. 物权冲突

在实际购房人（真实买家）与名义贷款人之间可能产生物权纠纷。由于名义贷款人名下登记有房产，但并未实际使用或控制该房产，容易引发关于产权归属的争议。

房屋登记贷款人的政策环境与监管挑战

中国针对“房屋登记贷款人”模式的监管力度不断加强。特别是在“房住不炒”的宏观政策指导下，金融监管部门对房地产项目的融资行为进行了严格规范。以下是一些关键政策动向：

1. “三道红线”政策

2020年出台的“三道红线”政策，要求房企在融资过程中必须满足“剔除预售款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过10%、以及现金短债比不低于1”。这一政策大幅限制了房企通过虚假按揭等方式套取资金的空间。

房屋登记贷款人|项目融资中的权利与风险解析 图2

2. 假按揭专项治理

针对“假按揭”行为，银保监会等部门多次开展专项整治行动。重点查处以下违规行为：

同一借款人名下多笔贷款且无合理解释；

贷款支付对象与合同约定用途不符；

按揭项目未取得预售许可或存在“双合同”等不透明销售行为。

3. 金融创新的监管趋严

随着房地产信托、资产证券化等金融工具的大规模应用，监管部门对项目的资金来源和投向进行了更严格的审查。特别是在疫情防控期间，多地出台政策限制房企利用员工或其他关联方进行虚假按揭融资。

案例分析：A项目的风险暴露

以A项目为例，该项目在运行过程中暴露出以下典型风险：

1. 违规行为

“荣光公司”未向名义贷款人支付首付款；

购房合同中存在大量虚假信息；

公司内部员工被要求签署空白合同。

2. 资金链断裂

随着房地产市场的调控加码，A项目的销售情况持续恶化。由于前期通过“假按揭”模式融得的资金无法覆盖后续建设成本，“荣光公司”最终被迫停工，导致大量债权人和购房人利益受损。

3. 声誉损失

该项目的负面曝光严重影响了当地银行业的声誉。多家银行因参与“假按揭”操作而被客户投诉，并面临监管部门的调查。

风险管理与对策建议

针对“房屋登记贷款人”模式带来的风险，金融机构和房企需要采取以下措施：

1. 严格审查机制

在项目融资前，必须对开发企业的资金来源、项目销售情况以及按揭贷款的真实性进行严格的尽职调查。重点关注是否存在“假按揭”迹象。

2. 完善法律体系

建议立法部门出台专门针对房地产融资的法律法规，明确各方权利义务关系，并设定相应的法律责任。对于利用虚假信息骗取贷款的行为要从重处罚。

3. 加强行业自律

房企和金融机构应加强行业自律，避免参与违规融资行为。建立行业风险预警机制，及时防范系统性金融风险。

4. 引入科技手段

运用大数据、区块链等技术手段提高按揭贷款审核的智能化水平。通过分析贷款申请人的实际收入情况和购房动机，识别虚假按揭交易。

未来的方向与启示

“房屋登记贷款人”模式本质上是对传统融资渠道的规避行为，虽然在短期内可能为房企带来资金支持，但长期来看必然会对金融市场稳定性和房地产行业健康发展造成严重危害。随着监管政策逐步完善及金融科技的应用深化，这种不规范的融资方式将逐渐被淘汰。

金融机构和房企应顺应监管趋势，在合法合规的前提下创新融资模式，共同维护房地产市场的平稳健康发展。只有这样，才能真正实现项目融资的风险可控与可持续发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）