北京中鼎经纬实业发展有限公司二手房合同对贷款的影响及风险防范策略

随着我国房地产市场的快速发展，二手房交易日益频繁，作为交易的核心文件，二手房买卖合同的签订和履行直接影响购房者的融资能力。在实际操作中，“做低”合同金额以规避某些政策或降低贷款门槛的操作屡见不鲜，但这种做法存在较大的法律和金融风险。

正确认识“二手房合同做低影响贷款”的本质

“做低”合同金额，是指通过某种方式降低房屋的评估价格，从而降低购房者在银行等金融机构申请贷款时需要提供的首付比例或减少贷款总额。具体操作中，买卖双方可能通过签订阴阳合同，一份公开的真实房价合同用于备案和缴纳税费，另一份实际低于真实价值的合同用于向银行申请贷款。

这种做法表面上看似能够帮助购房者降低首付压力，实则蕴含极大风险。银行在审批贷款时会严格按照合同约定的价格来核定贷款额度，如果合同金额偏低，可能导致购房者需要支付更多首付或者无法获得足额贷款。“做低”行为容易引发与真实房价不符的税费计算问题，特别是在缴纳契税、增值税等环节，一旦被税务部门查实，不仅会补缴全部差额税款，还可能面临罚款。

二手房合同对贷款的影响及风险防范策略 图1

分析影响二手房贷款的关键因素

1. 合同真实性的影响

银行在进行贷款审批时，会对交易的真实性进行严格审查。如果通过“做低”合同金额来规避政策，这种不诚信行为会被银行政策识别系统捕捉到，导致购房者无法获得预期的融资额度。

2. 房屋评估价值的作用

专业的房地产估价机构会根据市场行情、房屋状况等因素对标的房产进行客观定价。真实的评估报告是银行核定贷款额的重要依据，“做低”合同金额与实际评估价不符的情况一旦被发现，必然会影响贷款审批结果。

3. 首付比例和贷款成数的确定

不同银行对于首套房、二套房的规定不完全相同，但基本都会根据合同约定的价格来判断购房者是否符合最低首付比例要求。如果合同金额低于真实的交易价格，会导致购房者需要自行筹集更多资金作为首付。

4. 还款能力和风险评估考量

银行会综合考虑购房者的收入水平、信用记录等信息来决定贷款额度和利率。“做低”行为掩盖了真实房价，使得金融机构无法准确判断借款人的经济承受能力，这种不实信息的提供会影响最终的放贷决策。

建立规范的操作流程

1. 选择专业可靠的中介机构

购房者在签订买卖合应当选择正规房产中介公司。这些机构拥有专业的房地产经纪人团队，在合同签订环节能够确保交易行为合法合规进行。

2. 确保合同内容真实准确

双方当事人必须严格遵守诚实信用原则，保证合同中的每项条款如实反映交易情况。如有特殊需求也应当在充分理解相关政策法规的前提下慎重操作。

3. 认真履行相关税费义务

买卖双方应如实申报交易价格，在办理纳税申报等手续时提供真实完整的材料。这是维护自身合法权益、避免法律纠纷的基本要求。

4. 审慎评估贷款方案

建议购房者在签订合同前详细银行工作人员或专业顾问，了解不同还款和首付比例的具体要求，根据自身实际情况制定合理的购房计划。

加强风险预警机制

1. 及时关注政策动向

房地产市场调控政策频繁变化，购房者应当密切关注最新的金融监管动态，合理规避可能的风险点。在"三价联控"政策下（指导价、评估价、合同价），各环节的价格必须保持一致。

2. 做好充分的财务准备

除了支付首付款外，购房者还需要预留足够资金应对可能出现的其他费用支出。特别是在办理贷款过程中遇到意外情况时，能够及时调整融资方案。

3. 建立良好的信用记录

银行审批贷款时会重点查看申请人个人征信报告，因此购房者需要在平时注重维护自身信用，在信用卡使用、按时还款等方面表现出良好的财务状况。

提升风险应对能力

1. 寻求专业法律顾问帮助

在进行重大交易前，建议专业律师，获取权威法律意见，确保各项操作符合法律规定。

二手房合同对贷款的影响及风险防范策略 图2

2. 购买相关保险产品

针对二手房交易中的各类风险，可考虑购买相应的保险产品，用经济手段分散和降低潜在损失。

3. 保持与金融机构的沟通

在贷款发放后，也应当与银行等金融机构保持良好沟通，及时反馈自身财务状况变化。对于可能出现的还款困难，应尽早寻求解决方案，避免产生不良信用记录。

"做低"合同金额以影响贷款额度的做法不仅违法，还会给购房者带来更多的经济负担和法律风险。在实际操作中，各方参与者都应当严格遵守国家法律法规，坚持诚实守信原则，确保房地产交易市场健康发展。政府部门也应当继续完善相关制度设计，强化市场监管，在维护金融市场秩序的保护消费者合法权益。通过建立更加完善的政策体系和风险防控机制，才能既促进住房消费需求的合理释放，又有效防范金融系统性风险。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）