北京中鼎经纬实业发展有限公司卖房贷款未结清|中介垫资费用承担方式及风险分析

在二手房交易过程中，“带押过户”政策的实施为买卖双方提供了更多便利，但也随之而来一些新的问题，其中之一就是“卖房贷款未结清，中介垫资费用谁来承担”。这一问题涉及金融、法律及商业等多个领域，需要从业人士深入理解其中的风险和责任分担机制。从项目融资的角度出发，结合实际案例，系统分析该问题的成因、影响以及应对策略。

卖房贷款未结清背景下的中介垫资行为

在传统的二手房交易中，卖方若存在未结清的银行贷款或民间借贷，通常需要先还贷并解除抵押权，才能完成房屋过户手续。在实际操作中，部分交易双方为了简化流程、缩短交易时间，会选择“带押过户”模式。这种模式下，卖方无需提前结清原有贷款，而是在买方支付首付款后，由中介提供垫资服务，用于偿还卖方的剩余房贷或解除抵押。

卖房贷款未结清|中介垫资费用承担方式及风险分析 图1

这种垫资行为本质上属于一种短期融资安排。中介公司通过收取较高的服务费或利息，为交易双方提供流动性支持。表面上看，这种方式能够加快交易进程，降低买卖双方的资金占用成本；但这其中隐藏着多重风险和法律责任。

垫资费用承担的主体与方式

1. 垫资费用的承担主体

在实际操作中，中介垫资的费用通常由买方或卖方承担。具体而言：

若卖方选择自行垫资，则费用直接从其出售房屋所得款项中扣除；

若买方垫付首付款用于还贷或解除抵押，则中介机构往往要求买方支付额外的服务费；

也存在买卖双方共同分担垫资费用的情况，但需签订明确的协议。

2. 费用承担方式

垫资费用一般包括以下几部分：

中介服务费：通常按房屋成交价的一定比例收取；

利息支出：若垫资资金来源于第三方金融机构，则需支付相应的融资成本；

其他杂费：如评估费、公证费等。

卖房贷款未结清|中介垫资费用承担方式及风险分析 图2

部分不法中介可能会以“转贷降息”为名目，诱导消费者使用其提供的过桥资金偿还房贷，并收取高额服务费和利息。这种行为虽然短期内降低了交易成本，但长期来看会加重消费者的负担。

垫资行为的风险与法律问题

1. 流动性风险

垫资服务本质上是一种高风险的短期融资方式。若交易过程中出现意外情况（如买方违约或政策变动），中介公司可能面临资金链断裂的风险，进而影响整个交易的顺利进行。

2. 法律合规性问题

根据《民法典》及相关法律规定，垫资行为本身并不违法，但必须建立在合法、透明的基础之上。如果中介机构未尽到充分的告知义务，或存在虚假宣传、隐瞒风险等行为，则可能面临法律诉讼。

3. 道德风险

在“带押过户”模式下，中介公司为了追求利润化，可能会采取一些不正当手段，虚增交易额、伪造合同等，从而增加交易双方的信任危机。

项目融资领域的应对策略

作为专业的项目融资从业者，在处理此类垫资问题时应当注意以下几点：

1. 风险评估与尽职调查

在提供垫资服务之前，必须对交易双方的信用状况、还款能力进行充分评估，并签订详细的书面协议，明确各方的和义务。

2. 制定合理的费用结构

垫资费用应当合理透明，避免过高收费或隐性收费。可以考虑引入第三方担保机构，降低交易风险。

3. 加强合规管理

中介机构应当建立完善的内控制度，确保垫资行为在法律法规允许的范围内进行，并定期接受监管部门的检查和指导。

案例分析：某中介公司垫资纠纷案

2023年，发生一起因垫资费用问题引发的法律纠纷。卖方李某因个人原因未能按时偿还房贷，便通过某中介公司联系到买方王某。双方约定由王某支付首付款用于还贷，但未明确垫资费用的具体承担方式。在交易完成后，李某拒绝支付服务费，导致中介公司提起诉讼。法院最终判决认为，买卖双方对垫资费用的分担存在歧义，需重新协商解决。

此案例提醒我们：

垫资协议必须明确各项条款；

从业者需提高法律意识，避免因小失大；

政府部门应加强监管力度，规范中介市场秩序。

与建议

“卖房贷款未结清”背景下的中介垫资行为是一个复杂的社会经济现象，既具有一定的市场需求，又伴随着较高的风险和不确定性。作为项目融资领域的从业者，我们应当充分认识到这一问题的潜在危害，并积极采取措施加以应对。

中介机构应提高专业素养，严格遵守法律法规；

交易双方需增强法律意识，确保自身权益不受侵害；

政府部门应完善相关政策法规，推动“带押过户”模式健康发展。

只有在多方共同努力下，才能构建一个公平、透明、高效的二手房交易市场。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）