北京中鼎经纬实业发展有限公司网签未办理房产证的房屋能否更名|处理流程解析

随着我国房地产市场的快速发展，房屋买卖交易日益频繁。许多购房者在签订购房合同后，由于各种原因未能及时完成后续的网签备案和房产证办理手续。如果需要对房屋的所有权人进行变更（简称“更名”），该怎么办？从项目融资领域的角度出发，结合实际案例，详细分析网签未办理且尚未取得房产证的房屋能否更名以及具体操作流程。

网签和房产证？

在解答这个问题之前，需要明确几个基本概念：

1. 网签：全称"网上签约备案"。是指买卖双方签订购房合同后，通过房地产管理部门的网上管理系统进行登记备案的过程。网签的主要作用是防止"一房多卖"、规范交易秩序。

2. 房产证：即《不动产权证书》，是证明房屋所有权归属的法定凭证。房产证办理需要完成多个环节，包括但不限于网签、契税缴纳、土地增值税清算（部分项目）、测绘等。

网签未办理房产证的房屋能否更名|处理流程解析 图1

3. 更名：指在房屋买卖或赠予过程中，改变买受人的姓名或其他权利人信息的过程。

目前房地产开发项目的融资模式通常包括预售和现售两种类型。对于期房项目，购房者一般需要先签订认购协议，支付定金后签订正式的商品房买卖合同，并及时办理网签备案手续。

问题分析

具体到"网签未办理、房产证未取得的情况下能否更名"的问题，需要从以下几个方面进行分析：

（一）法律层面的分析

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《不动产登记暂行条例》等相关法律法规规定：

买卖双方签订的商品房买卖合同自成立时生效。

网签备案仅是行政管理手段，并非合同生效要件，但却是办理房产证的必要前置条件。

（二）实际操作中的影响

1. 开发商原因

部分房企资金链紧张，可能会影响网签备案工作的按时完成。购房者可以要求开发商尽快完善相关手续。

2. 购房者自身原因

一些购房者由于对政策不了解或其他个人原因未能及时办理。

（三）存在的风险

1. 权益不确定性：尚未完成网签备案的商品房存在被开发商再次销售的风险（虽然目前通过网签系统控制这种情况）。

2. 后续办理障碍：未完成网签备案可能影响后续的房产证办理，进而影响到更名过户。

解决方案

如果确实需要在网签未办理的情况下进行更名，可以按照以下步骤操作：

（一）明确双方意愿

1. 卖方（原买受人）需与新买受人达成一致意见：

同意将房屋更名给新的买家。

明确后续费用的承担方式。

2. 签订补充协议：建议双方签订《商品房买卖合同变更协议》，就变更事项、时间安排、违约责任等作出详细约定。

网签未办理房产证的房屋能否更名|处理流程解析 图2

（二）办理网签备案

1. 购房者应尽快完成网签备案手续。这可以通过以下途径进行：

本人携带身份证明、购房合同等到当地房地产交易中心申请。

委托开发企业协助办理（需提供授权委托书）。

2. 提交材料清单：

商品房买卖合同

当事人身份证复印件

结婚证或单身证明（如涉及共有）

户口簿（如有未成年人）

（三）申请更名过户

1. 网签备案完成后，购房者可以向当地房地产交易中心申请办理房产证。

2. 在取得房产证后，再与新买受人协商办理转让过户手续。具体流程包括：

评估房屋价值

缴纳相关税费（契税、增值税等）

办理交易过户登记

3. 注意事项：

更名过程中可能涉及增值税和个人所得税，需做好税务规划。

若原合同有特殊约定（限售期），需要特别处理。

（四）特殊情况的处理

1. 对于已缴纳契税但尚未办理网签的商品房

可以凭缴税凭证等资料优先办理网签备案。

2. 开发商已经倒闭或失联的情况

购房者可向法院申请确认合同效力，并督促相关部门协助完成网签备案。

（五）后续权益维护

1. 完成所有手续后，及时将房产证交给新买受人。

2. 关注新的买受人是否按时缴纳物业费、维修基金等后期费用。

案例分析

案例背景：

一房地产开发项目因资金链断裂，导致部分楼栋的网签备案工作未能完成。购房人在签订合同后迟迟未拿到房产证，期间又因为个人原因需要将房屋更名给亲属。

解决方案：

1. 购房者与开发商协商，尽快完成网签备案。

2. 办理完产权证书后再与新买受人协商过户事宜。

3. 由于存在开发企业经营风险，建议在交易过程中引入第三方监管账户，确保资金安全。

与建议

1. 建议购房者在签订购房合就充分了解网签备案的必要性，及时敦促开发商完成相关手续。

2. 若确需更名过户，必须先完成网签备案并取得房产证。不能图省事而跳过这一环节，否则可能会承担不必要的法律风险。

3. 在交易过程中，应尽量选择专业性强、信誉良好的中介机构提供居间服务，避免因信息不对称而蒙受损失。

4. 对于开发企业可能存在的问题（如资金链断裂），购房人应通过法律途径积极维护自身权益。向当地住建部门反映问题，必要时可联合其他业主共同维权。

5. 政府部门也应在完善网签备案系统、加强市场监管方面继续努力，为购房者提供更加便捷高效的服务。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）