北京中鼎经纬实业发展有限公司卖有房贷的房子|中介垫资的操作流程与注意事项

随着我国房地产市场的发展，二手房交易量持续，其中涉及到已购商品房但尚未还清贷款的交易需求也相应增加。在实际操作中，部分购房者或卖家由于特殊原因需要将名下的房产进行转让或抵押融资。深入探讨当卖方因有未结清房贷而无法直接办理过户时，如何通过中介机构垫资完成交易的问题。

卖有房贷的房子中介垫资？

在二手房交易过程中，若出售方的房屋存在未结清的银行按揭贷款（包括商业贷款和公积金贷款），则该房产处于"有抵押状态"。此时，即便买卖双方签订购房合同并支付定金甚至首付款，也无法直接完成过户手续，因为银行对房子仍有抵押权。

部分购房者会选择通过房地产中介公司垫付赎楼资金的方式完成交易。具体而言，中介公司会先向出售方的贷款银行支付尚未结清的贷款本息及相关费用（即"赎楼"），从而将产权证解押，再协助买受人办理正式过户手续。

卖有房贷的房子|中介垫资的操作流程与注意事项 图1

中介垫资的操作流程

1. 购房需求确认

中介机构与买卖双方签署三方协议

明确各方的权利义务

支付定金或首付至第三方监管账户（如公证处或银行）

2. 银行评估与赎楼

出售方提供贷款余额明细、征信报告等材料

中介垫付资金至出售方的贷款账户

银行解除抵押，颁发他项权利证明

3. 过户交易完成

双方前往不动产登记中心递交过户申请

缴纳相关税费（契税、增值税等）

发放新的房产证

4. 垫资资金偿还

买受人将贷款尾款支付至中介账户

支付相应服务费用

中介完成资金结算

操作中的注意事项

1. 风险防范措施

选择正规资质的中介机构

签订详细的服务协议，明确时间节点和违约责任

使用第三方监管平台确保资金安全

2. 费用构成要素：

垫资服务费：一般按交易总额一定比例收取（3%5%不等）

银行利息：垫付贷款产生的同期贷款基准利率

其他费用：如评估费、保险费等

3. 操作要点提示

选择信誉良好的中介公司，确保资金安全

提前准备好相关资料（身份证、房产证、贷款合同等）

严格按照时间节点推进各环节工作

建议全程使用专业律师提供法律支持

常见问题解答

Q：垫资会影响我的个人信用吗？

A：只要按时偿还，不会对个人征信造成负面影响。但如果出现逾期，则可能产生不良记录。

Q：中介垫资有哪些优势？

A：

1. 能够快速解押房产，缩短交易周期

2. 避免直接与银行打交道产生的复杂流程

3. 降低资金挪用风险

Q：操作过程中需要注意哪些法律问题？

A：

必须签订明确的垫资协议

防范"一房二卖"的风险

注意抵押权可能产生的优先受偿权问题

案例分析与风险提示

某购房者王先生在购买一套有按揭贷款的房产时，选择了一家小型中介公司进行垫资。由于该公司存在经营不规范问题，在收取了王先生的服务费后未能按时完成赎楼流程，导致交易失败并产生额外损失。

这个案例提醒我们：

1. 应选择经行政主管部门备案的正规中介机构

2. 仔细审核中介公司的资质和信誉

3. 签订详细的权利义务约定

与建议

通过中介机构垫资完成有房贷房产的过户交易，是当前二手房市场中较为普遍的做法。但为了保障各方权益，需要注意以下几点：

1. 选择正规可靠的中介公司

2. 签订全面详细的三方协议

卖有房贷的房子|中介垫资的操作流程与注意事项 图2

3. 使用专业律师全程把关

4. 按时履行合同义务

随着房地产市场的不断规范，相信相关的垫资服务会更加完善，为二手房交易提供更安全、高效的解决方案。买卖双方也应提高法律意识，在交易过程中做好风险防范工作。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）