北京中鼎经纬实业发展有限公司贷款买房赠与|产权划分标准与操作规范

随着我国房地产市场的快速发展，住房贷款已成为绝大多数购房者实现“房产梦想”的重要途径。在实际操作中，部分购房人可能会遇到特殊情况，如赠与房产、遗产继承或离婚析产等情况，这些都涉及到了“贷款买房赠与”这一特殊的金融操作模式。如何准确划分产权、确保交易的合法性和资金的安全性，成为了项目融资领域从业者关注的重点问题。

贷款买房赠与？

在项目融资领域，“贷款买房赠与”通常指买方通过商业贷款或住房公积金贷款购买房产后，在满足一定条件的情况下，将部分或全部产权无偿赠与给他人。这种模式往往涉及复杂的法律关系和金融操作，特别是在按揭贷款尚未结清的情况下，如何处理赠与行为，成为一个高度专业化的课题。

根据相关法律规定，房产赠与属于合同法范畴，但也受到物权法、房地产管理法的约束。在实际操作过程中，需要特别注意以下几个问题：

贷款买房赠与|产权划分标准与操作规范 图1

1. 产权归属：在赠与房产时，必须明确赠与双方的权益划分。

2. 贷款关系：房产在未还清按揭贷款的情况下进行赠与，通常会涉及到银行的知情权和优先受偿权。

3. 税务承担：房产赠与可能会产生契税、增值税等税收问题。

4. 法律风险：赠与双方可能因合同履行、债务纠纷等问题引发法律风险。

根据用户提供的文献资料，目前有关“贷款买房赠与”产权划分的实践主要聚焦在以下几个关键点：

赠与方与受赠方的资质审查

房产评估价值的确定

债务清偿顺序的界定

交易税费的承担方式

贷款买房赠与中的产权划分标准

1. 赠与双方主体资格的确认

在贷款买房过程中，买受人必须具备相应的购房资质。这包括但不限于：

经济能力：需提供稳定的收入证明、银行流水等。

信用状况：个人征信报告无重大不良记录。

身份认证：需提供有效的身份证件、婚姻状况证明等。

如果赠与行为发生在贷款买房完成后，买受人需要确保自身具备继续履行还款义务的能力。否则，赠与方可能会因债务问题承担连带责任。

2. 房产评估价值的确定

房产赠与往往涉及到市场价值的评估，这不仅影响到契税的计算，也会影响到银行对抵押物价值的重新评估。根据行业标准，通常会采用以下几种方式进行价值评估：

备案价格：即合同备案价，作为基础参考。

市场挂牌价：通过比较类似房产的市场挂牌价进行估算。

第三方评估：由专业房地产评估机构出具报告。

3. 债务清偿顺序

在按揭贷款未结清的情况下，赠与行为可能会对银行的债权产生影响。根据《商业银行法》和相关司法解释，银行作为抵押权人，有权要求买受人在处理房产时优先偿还贷款本息。在实际操作中：

受赠方需具备还款能力：如果受赠方不具备全额清偿债务的能力，则应由赠与方承担连带责任。

需征得银行同意：在某些情况下，尤其是涉及按揭贷款的房产赠与，必须事先征得银行的书面同意。

4. 税费承担

根据《契税暂行条例》和各地房地产交易管理规定，房产赠与会产生以下税费：

契税：受赠方需缴纳3%5%的契税。

个人所得税（若有）：如果房产是赠与人名下的，则可能需要缴纳20%的个税。

增值税及附加税：部分城市还会要求缴纳增值税及其附加税费。

5. 合同履行风险

即使在理论上符合所有条件，实际操作中仍可能出现以下问题：

受赠方因经济状况恶化无法按期偿还贷款

赠与合同被撤销或无效

房产被其他债权人查封、拍卖

基于这些潜在风险，建议在实践中引入专业的法律顾问和风险管理机构。

操作规范与注意事项

（一）操作流程

1. 资质审查

买受人需提供完整的贷款审批资料。

受赠方需提供身份证明、经济能力证明等。

2. 签订赠与合同

合同应明确各方权责，包括但不限于赠与金额、付款方式、违约责任等。

必须经过公证机构公证，并由专业律师见证。

3. 银行审批

受赠方需按要求提交资料，通过银行的资质审查和风险评估。

如涉及贷款余额接续，则需重新签订借款合同。

4. 产权过户与抵押登记

在完成所有法律程序后，办理房产过户手续。

向当地房地产管理部门申请抵押权变更登记。

（二）风险管理

1. 法律风险防控

严格审查合同内容，确保符合法律规定。

定期跟踪受赠方的经济状况和信用记录。

2. 流动性管理

建立风险预警机制，应对可能出现的资金链断裂问题。

适当分散投资领域，降低单个项目的风险敞口。

3. 数据安全保护

贷款买房赠与|产权划分标准与操作规范 图2

加强对客户信息的保密措施，防止数据泄露。

定期备份重要业务系统数据，防范技术安全风险。

（三）金融创新与实践探索

1. 开发创新型金融产品

针对房产赠与场景，开发专门的贷款品种，如“按揭 赠与”组合贷等。

2. 建立客户信息共享机制

建立跨机构的信息共享平台，降低信息不对称带来的风险。

“贷款买房赠与”不仅是房地产交易领域的一项重要业务，更是涉及法律、金融、税务等多个维度的综合课题。项目融资从业者在实际操作中必须严格遵守相关法律法规，并结合具体案例灵活调整操作策略。

在国家政策支持和市场需求推动下，“贷款买房赠与”这一模式有望进一步规范化和普及化，这将为房地产市场注入新的活力，也对从业者的专业能力提出更高要求。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）