2016年按揭购买商铺所需税金详解|项目融资税务规划

随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，商业地产成为投资者关注的热点。2016年作为十三五规划的开局之年，商业房地产市场迎来了新的发展机遇，也对税务合规提出了更高的要求。

详细分析2016年按揭购买商铺所需缴纳的各项税金，并结合项目融资领域的专业视角，为投资者提供科学的税务规划建议，助力降低融资成本，提高项目整体收益率。

按揭购买商铺的基本概念与流程

按揭购买商铺是指买方通过向银行等金融机构申请贷款，分期支付商铺的购置款项。这一过程中涉及到买方、卖方以及金融机构三方主体，并需完成一系列程序：

1. 贷款资格审核：包括个人征信评估、收入证明审查等

2016年按揭商铺所需税金详解|项目融资税务规划 图1

2. 签订认购协议：确定意向和初步价格

3. 支付首付款：一般为总房价的30%-50%

4. 办理按揭贷款：向银行提交贷款申请，完成审批与签约

5. 房产过户登记：完成所有权转移并领取不动产权证

在这一流程中，税务问题贯穿始终，特别是在首付、贷款环节以及最终的产权过户过程中都会产生不同的税金支出。

按揭商铺涉及的主要税种

根据中国 tax law，按揭商铺需要缴纳以下几项主要税金：

（一）契税

1. 定义：契税是买方在取得不动产权证时需缴纳的税费。

2. 税率：根据《中华人民共和国契税法》，商业用房契税率为3%-5%。2016年全国多数地区执行3%的税率。

3. 计算：以商铺成交价或评估价为计税依据，取其较低者计算。

4. 征收机关：由当地税务局负责征收。

（二）增值税

1. 纳税人：出售方需要缴纳增值税及其附加税费。

2. 税率：一般情况下，适用5%的征收率。若符合小规模纳税人标准，则按简易计税办法执行。

3. 计算：

一般计税方法：销售额9%

简易计税方法：含税销售额(1 3%)3%

（三）个人所得税

1. 纳税人：商铺出售方，若为自然人需缴纳。

2. 税率：通常按转让所得的20%征收，但具体税率会根据各地政策有所差异。

3. 计算：

应纳税额=(销售收入-购房成本-合理费用)20%

2016年按揭购买商铺所需税金详解|项目融资税务规划 图2

（四）印花税

1. 纳税人：买卖双方均需缴纳。

2. 税率：双方各按成交价的0.3‰计征。

3. 征收环节：在签订购房合由买方代缴。

（五）土地增值税

1. 适用对象：商铺原产权人，针对转让房地产所获得收益。

2. 税率档次：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分：30%

超过但未超过10%的部分：40%

超过10%的部分：50%

（六）契税附加费用

部分城市会在契税基础上加征一定比例的地方教育费附加等，具体以当地规定为准。

按揭购买商铺税务规划的注意事项

（一）合理安排贷款结构

在符合条件的前提下尽量选择低息贷款产品

确保首付款比例符合最低要求（通常不低于30%）

注意贷款期限与资金流动性之间的平衡

（二）充分利用优惠政策

2016年部分城市为去库存 purposes，推出了契税减免政策。

对购买商业用房的买方给予一定比例的契税补贴

减半征收增值税附加税费等。

（三）做好税务时间管理

建议在签署购房合同前完成以下工作：

1. 详细分析目标商铺所在区域的税收政策

2. 预算整体税负成本并纳入项目融资方案

3. 聘请专业税务顾问评估节税方案

按揭购买商业房产涉及的税务种类多、计算复杂，需要我们在实际操作中予以高度重视。投资者应该︰

1. 在签署合同前做好全面 tax impact assessment

2. 深入了解并依法享受各种优惠政策

3. 与专业税务规划师紧密合作，确保 tax compliance 的最大限度降低 tax burden

未来随着 tax law 的进一步完善和 commercial property market 的不断发展，希望相关从业者能更好地理解和应对tax challenges，为项目融资和资产管理提供更有力的支撑。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）